En un solar se pretende construir 3 viviendas unifamiliares, de las que dos de ellas, por las características del solar, tienen el acceso, así como las ventanas a un vial privado en el interior de la parcela.
El Plan General en el municipio, en este aspecto dice, por un lado, que los preceptos que se incluyen en las Normas Urbanísticas se entenderán sin perjuicio de lo dispuesto en normas legales o reglamentarias de rango superior.
Por otro lado, entre las condiciones de habitabilidad para viviendas, el Plan General dice que "toda vivienda será EXTERIOR. Según ello tendrá una de sus piezas vivideras-, con apertura al espacio exterior- calle, plaza."
Mientras la normativa autónomo ca en materia de habitabilidad indica que "los espacios destinados a estancia, cocina y dormitorio, tendrán huecos para iluminación natural."
La consulta es aclarar si sería autorizable está construcción de 3 viviendas unifamiliares, teniendo en cuenta que dos de ellas tienen acceso y ventilación a un vial privado, teniendo dudas si esta contra el planeamiento, en cuanto a exigencia de que toda vivienda será EXTERIOR.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Cuando las normas (de cualquier tipo y nivel) no son claras sino confusas, aparecen las dudas y posteriormente la litigiosidad judicial.
2. Es difícil para mí interpretar lo que establece el Plan General, al decir que toda vivienda será exterior, mientras que lo que establece la normativa autonómica es claro y sencillo de interpretar.
3. Supongo que al construirse 3 viviendas en una parcela, ésta permanece indivisa, ya que en caso contrario habría dos viviendas que no tendrían acceso a la vía pública, lo cual sería completamente ilegal.
4. Supuesto lo anterior, no sé qué quiere decir vuestro planeamiento al decir que toda vivienda será exterior. Si quiere decir que tendrá acceso a un vial público (cosa normal) hay que responder que las 3 viviendas tienen acceso a vial público pues la parcela es única y tiene acceso a vial. Si quiere decir que toda vivienda dará a la vía pública, resulta que no podéis dar la licencia solicitada para estas tres viviendas. Esto sería francamente anormal, pues en toda España hay miles de urbanizaciones cerradas que tienen varias viviendas que no dan a la vía pública, sino al espacio interior.
5. Por lo demás, recuerda que cuando una norma es confusa, toda interpretación que podamos hacer los abogados y los arquitectos, incluso los servicios de urbanismo de tu propia Comunidad Autónoma, tienen un valor de meras opiniones, pues la única interpretación válida será la que efectúen los Magistrados competentes, si alguien imipugna la concesión o denegación de esta licencia.
6. Como consejo personal, yo aplicaría el criterio (un poco duro ciertamente) de que en caso de duda al tramitar una licencia de obras, es aconsejable aplicar el criterio más restrictivo, es decir denegar la licencia. Es por motivos de evitar la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento y la tuya personal.
7. Como actuación a medio plazo, os aconsejo que modifiquéis este norma de vuestro planeamiento y la dejéis clara, ja sea en términos muy restrictivos, ya sea en los términos similares a la normativa de vuestra Comunidad. Reguladlo como queráis, restrictivo o permisivo, pero en todo caso de forma clara y rotunda.
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