Municipio de Arrecife, provincia de Las Palmas se trata de un solar de forma irregular sobre el que se aplican dos ordenanzas diferentes:
zona homogénea 1: en ella se encuentra el 64,5% de la superficie de la parcela y el 82,3% de la longitud de la fachada. Se permite la construcción de dos plantas más un ático retranqueado 3 metros zona homogénea 7: en ella se encuentra el 35,5% de la superficie de parcela, con un 17,6% de longitud de fachada. Se permite la construcción de 5 plantas.
Se está tratando de dar una solución única a la totalidad de la parcela, dada su superficie (230 m²) y su forma irregular. La consulta es, en que términos se podría establecer la ordenación de dicho solar, atendiendo a esta dualidad de ordenanzas y cual sería el instrumento urbanístico para la tramitación de la misma, o si sería de aplicación, para la totalidad del solar, la ordenanza más restrictiva.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.
1. Decía un famoso torero que no se puede exigir a un torero hacer lo imposible, porque lo imposible no se puede hacer. Yo, dentro de mis limitaciones cognitivas urbanísticas, no encuentro solución para conceder una licencia de obras en este solar.
2. El problema se parece a los solares que dan a dos calles, las cuales tienen alturas reguladoras máximas diferentes. Pero en estos casos el propio planeamiento suele contener las normas a aplicar. También tenemos el problema de los solares en pendiente, en los cuales el planeamiento tiene también normas para solventar el aprovechamiento urbanístico, con el famoso centro de gravedad y otras reglas.
3. Pero en el caso que expones creo que la solución no la ofrece el propio planeamiento, sino que es el planeamiento el que crea el problema sin dar ninguna solución.
4. Por supuesto la solución más segura y procedente sería una modificación puntual del planeamiento, que solventara el problema. Ya sé que esto es la solución de Perogrullo, porque esta solución tú ya la conocías. 5. Si hay que dar la licencia y no se puede (o no se quiere) esperar a la modificación puntual del planeamiento, por supuesto que yo me decanto por una de las dos soluciones que tú misma con mucha intuición propones, como es aplicar la ordenanza más restrictiva, y ello por dos razones: a) porque la ordenanza más restrictiva afecta a las 2/3 partes del solar, y a más de las 4/5 partes de la fachada. B) porque si aplicáis la ordenanza más permisiva, y un francotirador (vecino, Comunidad Autónoma, etc…) os impugna la licencia y el Juzgado la declara nula y ordena el derribo, puede aparecer la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento en cantidades elevadas. Mientras que si aplicáis la ordenanza más restrictiva, el único que puede impugnar la licencia será el propietario o promotor. Y si el Juzgado llegara a anular la licencia restrictiva a favor del propietario, el Ayuntamiento no tendría ninguna responsabilidad.
Respuesta a comentario
Estaría completamente de acuerdo con la solución que propones del estudio de detalle, si yo tuviera la seguridad (que no tengo ni se puede tener) de que ante una impugnación del Estudio de Detalle o de la licencia así concedida ante los Tribunales, estos no fueran a anular la licencia por ir contra el planeamiento general. Mi experiencia profesional con los estudios de detalle es muy negativa, pues con frecuencia son anulados por ir contra el planeamiento superior. Y entonces las consecuencias son muy graves. Con la licencia se ha construido un edificio, y con la sentencia que anula el Estudio de Detalle o la licencia hay que proceder al derribo de lo construido. Y después aparece la reclamación de responsabilidad patrimonial contra el Ayuntamiento por los daños causados con el otorgamiento de una licencia ilegal por importe de cientos de miles de euros. Por todo ello, siendo en teoría muy buena la solución propuesta, ante la inseguridad jurídica que conlleva a mi juicio, no seré yo quien aconseje esta solución. Por otra parte en algunas Comunidades Autónomas (entre ellas Cataluña) ya ha desaparecido de la legislación urbanística la figura de los Estudios de Detalle, entre otras causas, por los peligros que acarreaba dicha figura.
1 comentario:
La opción más clara y menos perjudicialpara nadie sería la de tramitar un estudio de detalle, con el que se reasignen las edificabilidades obtenidas de cada porción de solar por aplicación de su ordenanza, y además se aproveche para dar una respuesta arquitectónica adecuada a la transición entre ambas zonas de ordenanza. Entiendo que no es necesario tramitar una modificación puntual, dado no habría cambios en la edificabilidad asignada. Es un caso común de desacuerdo entre la realidad y el documento de planeamiento que se resuelve dentro de la más estricta legalidad con un estudio de detalle, que además deberá solucionar los problemas de escena urbana que el planeamiento no ha sido capaz de resolver.
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