[423] Definición de alineación existente

Soy técnico municipal de un pueblo de AVILA, en Castilla y León, en el que se plantean siempre casos muy raros… y ahí lanzo mi duda para ver si me pueden ayudar.
Se ha solicitado licencia de obra mayor para ejecutar una vivienda unifamiliar aislada (con uno de sus vértices alineados a fachada), en una parcela con ordenanza de Extensión grado 1º, en la que la ordenanza establece una alineación a fachada de 3 m o la existente. Las Normas Urbanísticas Municipales no definen lo que es una edificación existente.
El asunto es un tanto raro, ya que proyecta una edificación que no cumple la alineación a los 3 m de fachada y que la vivienda toca en uno de sus vértices el borde de la parcela. Se adjunta plano de alineaciones con la edificación proyectada y vista aérea.

Considero que el proyecto no es conforme a la ordenanza de aplicación, ya que deberá retranquearse 3 m desde la alineación de parcela, y que en la calle no hay una alineación existente, ya que por un lado se trata de una zona de extensión según la ordenanza, y que en la calle no se puede considerar que haya una alineación existente (De 4 parcelas que hay en la calle, sólo hay construidas 2 parcelas alineadas a fachada, que son anteriores a la aprobación de las actuales NUM).

Necesitaría saber si estoy en lo cierto, o por el contrario se puede considerar que hay una alineación existente, porque está ejecutadas el 50% de las parcelas de la calle alineadas a fachada, aunque su construcción haya sido anterior a la aprobación de las normas.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

El problema que planteas y que tienes que resolver, no creas que es nuevo, y que solo pasa en el municipio en el cual trabajas. A mi se me han presentado varios con un contenido idéntico. El problema es que la solución no es fácil, porque el planeamiento no es claro, y hay que desaconsejar estas fórmulas, sino se concretan muchísimo. Decir que la alineación será a 3 metros de linderos o la existente, es de una confusión total. Igualmente crea confusión cuando se dice: la altura permitida será de 10 m, planta baja más dos plantas, a no ser que la mayoría de la parte edificada de la calle sea de planta baja más uno. Y así podríamos encontrar fórmulas semejantes, y todas ellas crean muchas dudas de interpretación. Esto crea una litigiosidad no deseable, y la solución final dependerá del criterio del Magistrado o del arquitecto forense nombrado por el Juzgado.

En el caso que planteas tenemos dos solares sin construir y 2 casas alineadas a fachada sin retranqueo, que tu dices que no se pueden considerar pues son anteriores a la aprobación del planeamiento actual. Es una opinión, pero también se puede defender la contraria. Peor sería si tuvieras una casa alienada a fachada y otra a 3 metros. 

En la práctica, y atendiendo a que cualquier solución puede ser defendida de forma motivada, yo te aconsejo seguir tu criterio, y informar desfavorablemente el proyecto y por lo tanto denegar la licencia. El motivo es la posible responsabilidad patrimonial en el caso de que el Juzgado sostenga un criterio diferente al tuyo. Si concedes la licencia, la casa se va a construir. Si una vez construida un francotirador (hoy abundan cada día más) impugna la concesión de la licencia, y el Juzgado la anula, habrá que derribar la casa y muy probablemente el Ayuntamiento deberá indemnizar el coste de la construcción, lo cual es muy grave. En cambio, si deniegas la licencia, el propietario impugna la denegación y el Magistrado la concede, normalmente no se origina responsabilidad patrimonial alguna. Por este motivo se aconsejo denegar la licencia, con independencia de que cualquiera de las dos opiniones son defendibles.