[556] Deslinde de responsabilidades entre arquitectos

Mi pregunta es acerca de la posibilidad o no del deslinde de responsabilidades entre arquitectos.

Un caso frecuente es la contratación de una asistencia técnica mediante un contrato de servicios para la redacción de un proyecto o dirección de una obra.

Frecuentemente, figuran en el proyecto tanto la firma del arquitecto de la Administración como la del equipo redactor.

En la Administración no disponemos de medios propios para resolver problemas como cálculos complejos de estructuras o instalaciones, que es lo que hace el técnico externo.

Pero al firmar los dos el proyecto, asumimos de modo solidario las posibles responsabilidades, entiendo.

La cuestión es si sería posible dividir responsabilidades, es decir, que el arquitecto de la Administración por ejemplo se responsabilice de lo derivado del proyecto básico y licencias (muchas veces hacemos el diseño básico o anteproyecto, que es donde se contiene el cumplimiento de ordenanzas) y el externo por ejemplo, de estructura e instalaciones, puesto que en realidad él las ha calculado. ¿Es esto legal?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si el arquitecto de la Administración firma un proyecto redactado por un arquitecto externo, yo opino que asume todas las responsabilidades como coautor del Proyecto.

2. No conozco un sistema mediante el cual los diversos firmantes de un proyecto puedan deslindar las responsabilidades que se derivan de la redacción del Proyecto. Cabría discurrir un documento en el cual se acotaran dichas responsabilidades a la participación que cada uno de los diversos firmantes ha tenido en la redacción del Proyecto. Pero repito que no conozco ningún caso real en que se haya hecho este deslinde, y tampoco tengo claro que dicho documento tuviera virtualidad en el momento de exigir responsabilidades por defectos propios del proyecto.

3. Por ello no es recomendable que el arquitecto de la Administración firme un Proyecto redactado por un arquitecto o equipo externo. Lo mismo cabe decir sobre el arquitecto de la Administración, normalmente con un cargo superior, que firma el Proyecto redactado por un arquitecto de la propia Administración, normalmente bajo la dependencia del primero.

4. Digo que no es recomendable. Pero no digo que no se pueda hacer. Pero el que firme un Proyecto redactado por otro técnico, ya sea externo ya sea de la propia Administración, debe ser consciente de que asume todas las responsabilidades como coautor del Proyecto. Por lo cual debería repasar todos los cálculos que puedan originar en su día un defecto en el proyecto.

5. Tampoco puede descartarse que en un supuesto de exigencia de responsabilidades por daños originados por un defecto de cálculo de estructuras, el coautor que no ha intervenido en dichos cálculos, pueda defenderse ante las autoridades administrativas u órganos judiciales que exijan dichas responsabilidades. Podrá defenderse, pero esto le supondrá gastos económicos y sufrimientos morales, contando que al final su defensa tenga éxito.

6. Ahora bien, es cierto que con frecuencia la Administración exige al arquitecto o técnico de nivel superior que informe sobre la adecuación y bondad del proyecto redactado por un técnico externo o por un técnico de nivel inferior. Y ello es correcto que así se haga. Pero esta exigencia debe resolverse mediante un Informe, y no mediante la asunción de la coautoría del proyecto.

7. Este Informe del arquitecto no autor del proyecto, puede referirse a muchos aspectos entre los cuales encontramos los siguientes:

•Corrección formal y documental del proyecto.

•Adecuación del presupuesto a la disponibilidad presupuestaria de la Administración.

•Adecuación ostensible de los precios unitarios utilizados en el proyecto, a los valores del mercado.

•Adecuación funcional del proyecto a las necesidades de la Administración.

•Adecuación de las soluciones de diseño que ofrece, y/o configuración de la construcción.

•Otros aspectos similares, siempre que no incidan en los aspectos estrictamente técnicos del proyecto.

[555] Segregación finca urbana discontinua

Comunidad Autónoma: Extremadura. Un particular es propietario de una finca urbana discontinua compuesta por dos parcelas catastrales independientes entre las que existe otra parcela de otro propietario y situadas en un casco histórico. Una tiene una superficie de 46 m2 y la otra 18 m2. En cuanto a la parcela mínima las NNSS establecen lo siguiente: "Para parcelas actuales (se entiende que en el momento de la aprobación definitiva de las NNSS) será aquella por debajo de la cual no es factible la edificación de una vivienda de superficie igual a la que constituye el módulo mínimo de protección oficial. En parcelaciones que puedan efectuarse con posterioridad a la aprobación definitiva de estas ordenanzas, la superficie mínima será de 50 m2". 

Se solicita licencia de segregación. Las parcelas son anteriores a la aprobación de las NNSS, y aunque en la que tiene 18 m2 no se puede edificar una vivienda de superficie igual o superior a la que constituye el módulo mínimo de protección oficial, si se podría edificar en dos plantas una vivienda de más de 25 m2 de superficie útil (mínimo establecido por la normativa de habitabilidad autonómica). ¿Se podría conceder la licencia solicitada?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Aunque no me queda claro en tu consulta, quiero entender que esta parcela discontinua tan solo consta como una finca en el Registro de la Propiedad. Porque tanto en el catastro de urbana como en el planeamiento constan dos parcelas de forma indubitada.

2. Partiendo de esta interpretación que yo hago por lo que tú me explicas, la licencia de segregación que se solicita solo es para que tenga efecto en el Registro de la Propiedad, previa la correspondiente escritura notarial.

3. Tú motivas acertadamente que existen motivos suficientes para otorgar la licencia de segregación en base a la superficie y a la normativa de vuestras Normas Subsidiarias. Yo opino como tú, toda vez que en la parcela de 18 m2 se puede construir una vivienda en dos plantas que superará la superficie de 25 m2, que es la superficie útil mínima exigida por la normativa autonómica.

4. Pero resulta que hay una motivación mucho más clara para otorgar la licencia de segregación: en realidad aquí no existe una parcela, sino que existen dos parcelas, tanto en el catastro como en el planeamiento municipal. A estos efectos el Registro de la Propiedad no tiene ninguna importancia. Está claro que la licencia se solicita para adecuar el Registro de la Propiedad a la realidad. Por ello la licencia se debe conceder. Es más, la licencia se debería conceder con independencia de que las dos parcelas sean o no sean edificables. Repito que aquí no se segrega nada, porque las dos parcelas están segregadas en la realidad. Se trata de una simple operación jurídica con efectos tan solo en el Registro de la Propiedad. Si las parcelas son o no son edificables, ya lo son o no son antes de dar la licencia.

[546] Reserva de aparcamiento en edificios existentes en el que se pretenda un cambio de uso

En relación al cumplimiento de la normativa urbanística cuando se solicita una licencia para un cambio de uso en todo o parte de un edificio:

Se trata de un municipio en el que el plan general tiene una antigüedad considerable (más de 25 años) y que ha sufrido bastantes modificaciones. Una de ellas, quizá de las más notorias, es la que se refiere a la reserva de aparcamiento, que anteriormente eximía de su aplicación a solares de determinadas dimensiones que supusieran un inversión costosa reservar un determinado número de plazas. Con el tiempo se ha eliminado dicha exención, a los efectos de solucionar los problemas de aparcamiento generados en el suelo urbano más consolidado.

Esta cuestión, que en el caso de edificios de nueva planta no reviste más problema que un sobrecoste añadido, supone un problema aún mayor para edificaciones existentes que pretendan modificar en su totalidad o en parte el uso para el que obtuvieron licencia de obras. En este caso, pudiera resultar que en el momento de construcción del edificio y atendiendo a las dimensiones de la parcela, éste quedara eximido del cumplimiento de la reserva de aparcamiento por aplicación del PGOU, y que por lo tanto no reservara ninguna plaza. Si se pretendiere un cambio de uso (de parte o de la totalidad del edificio), que debe cumplir la totalidad de la normativa urbanística y sectorial, ¿le sería exigible a este nuevo uso el cumplimiento de la reserva de aparcamiento atendiendo a la redacción de la normativa urbanística vigente? En el caso de que se aplicara la redacción vigente cuando se construyó el inmueble no le sería de aplicación.

Esta cuestión puede suponer que en determinados inmuebles no se pudiera cambiar el uso al que se obtuvo licencia, cuando en realidad si se hubiera previsto dicho uso en el momento que se construyó no se le habría exigido. Y además, ¿tendría el mismo grado de exigencia el cambio de uso de la totalidad de un edificio que cuando se pretende cambiar únicamente una de sus partes (local o piso)?

Me gustaría saber además si existe jurisprudencia al respecto.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. El caso que planteas es de difícil solución, o al menos yo no encuentro una solución que garantice una seguridad jurídica.

2. La reforma del planeamiento general que hicisteis en el Ayuntamiento es muy rigurosa y muy rígida. La finalidad de obtener más plazas de aparcamiento es loable, pero exigirla en todos los edificios ya construidos cuando solicitan un cambio de uso, es algo que muchas veces no será posible cumplir. Y los cambios de uso son frecuentes y no parece loable denegarlos cuando el nuevo uso también está permitido por el Plan General.

3. Una interpretación permisiva, aconsejaría que en los edificios ya construidos, aunque se solicite un cambio de uso, no se van a exigir las plazas de aparcamiento a que obliga el plan general (normalmente una plaza por vivienda) si técnicamente ellos obliga a unas inversiones desproporcionadas en relación al precio de una plaza de aparcamiento en el mercado.

4. Pero esta interpretación permisiva del planeamiento tiene un peligro claro que tu ya te puedes imaginar: en un supuesto de que alguien impugne la licencia y el Juzgado declare ilegal la licencia, y deba procederse a derribar lo construido y volver el edificio a su situación anterior, la reclamación de responsabilidad patrimonial contra el ayuntamiento será de cientos de miles o de millones de euros. Teniendo en cuenta los largos plazos que hay para impugnar una licencia (4 o 6 años después de finalizar las obras) el tiempo que duran los contenciosos con apelación (otros 4 años) y después el tiempo para tramitar la responsabilidad patrimonial con sus contenciosos (otros 5 años) resulta que podéis estar muchos años con la espada de Damocles sobre el presupuesto municipal.

5. A la vista de ello, te aconsejo una modificación puntual del planeamiento en el sentido de la interpretación que yo he indicado antes, y que misma crees que es oportuna. Y si el equipo de gobierno se opone a esta modificación, yo te aconsejo exigir siempre las plazas de aparcamiento en los cambios de uso, aunque ello sea un poco duro.

[545] Obra acabada con licencia pero sin proyecto de ejecución

Trabajo como arquitecta municipal en un ayuntamiento de Galicia. Quisiera hacerle la siguiente consulta:

En el año 1997, al amparo de la normativa municipal vigente en ese momento, que eran unas NNSS, se concedió una licencia para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada, a partir de un proyecto básico. En el informe técnico se indicaba que para iniciar la obra, habría que presentar el correspondiente proyecto de ejecución, si bien en la licencia no se hacía referencia expresa a dicha condición (aunque es obvia). En el expediente no consta que se presentase dicho proyecto de ejecución.

Hace unos días, vino el arquitecto representante del promotor diciendo que al querer inscribir en el Registro de la Propiedad la vivienda, la registradora le pidió la licencia de primera ocupación de la vivienda.

¿Sería posible conceder la licencia de primera ocupación a una edificación con licencia de 1997, sin constar proyecto de ejecución en el expediente? Yo entiendo que no, porque el proyecto de ejecución sería condición indispensable para haber iniciado la obra.

Obviamente, que presenten un proyecto de ejecución ahora no tiene ningún sentido (y más cuando cambió la normativa urbanística municipal).

¿Sería objeto de expediente de legalización? Según el artículo 376, sobre obras y usos sin título habilitante en curso de ejecución, del Decreto 143/2016, del 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley del suelo de Galicia, este caso no se ajustaría a lo que dice el artículo, ya que sí hay licencia, y la vivienda se ajusta al proyecto básico (como decía, en la licencia no se incluye como condición que para iniciar la obra sea necesario el proyecto de ejecución).

¿Se debería tramitar la caducidad de la licencia, y requerir posteriormente una legalización?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Planteas un caso cuya solución no se encuentra en ningún texto legislativo ni reglamentario de forma clara. Por ello no queda más remedio que acudir a una aplicación analógica con los principios generales del derecho administrativo urbanístico, y corriendo cierto riesgo.

2. En primer lugar hay que tener en cuenta que el Ayuntamiento no fue correcto al no exigir y advertir que antes de iniciar las obras debían presentar el proyecto ejecutivo. Aunque ello sea lógico, opino que debe ponerse en las licencias que se otorgan con el proyecto básico.

3. Considero que no procede declarar la caducidad de la licencia otorgada, pues las obras se supone que finalizaron en el tiempo otorgado en la licencia; al menos no consta ninguna demora. Por otra parte, declarar la caducidad de la licencia equivaldría a ordenar el derribo de la edificación pues si ha cambiado la normativa municipal, difícilmente se podrá adecuar la edificación a esta nueva normativa. Creo que el Juzgado de lo contencioso no aceptaría esta vía.

4. La licencia de 1ª ocupación consiste en comprobar si la construcción realizada está adecuada al proyecto que obtuvo la licencia. Creo en las circunstancias en las que os encontráis, yo os aconsejo que verifiquéis si las obras están adecuadas al proyecto básico del cual disponéis. Y en el caso afirmativo, otorguéis la licencia de 1ª ocupación. Y en caso negativo, la denegáis.

[544] Utilizacion de bolsas de trabajo para cubrir plazas en ayuntamientos

En la actualidad estoy desempeñando el puesto de arquitecto interino en un municipio de la comunidad autónoma de la Rioja. En su día se convocaron las preceptivas pruebas y se elaboró una bolsa de trabajo. En ella quedé en primer lugar y hubo dos personas más que pasaron la prueba quedando en segundo y tercer lugar de la convocatoria. El año pasado estuve despeñando las distintas funciones. En el municipio inicialmente hay dos arquitectos en plantilla pero se dio la circunstancia de que ambos estaban de baja y me tuve que hacer cargo del correspondiente trabajo. A primeros de este año la corporación a la vista de que se incorporaba ya uno de los arquitectos de baja decidió contratar a una de las personas que estaba en la bolsa de trabajo de forma que seríamos tres arquitectos en plantilla. El caso es que el arquitecto que seguía de baja era el jefe de la unidad de obras y urbanismo y la sustitución de este puesto se la asignaron a la persona que quedó en tercer lugar de la convocatoria de referencia relegándome a mí a un contrato de seis meses por exceso de trabajo y que vence ya a mediados del mes que viene. Personalmente no veo lógico ni justo que son mediar por mi parte ningún tipo de mala práctica profesional se me relegue y pierda la preferencia que en su día se estableció por las pruebas preceptivas y que ya he comentado. Visto además que a situación de la persona de baja es de proximidad a la jubilación finalmente quedará ocupando dicha plaza alguien que no obtuvo los méritos suficientes para tener la preferencia correspondiente. Al menos es así como lo entiendo. Con esta consulta solicito información al respecto y entiendo que me podáis dar alguna referencia de algún profesional que me pueda orientar. He intentado solicitar información al sindicato CSIF pero visto la forma en la que se han desarrollado los acontecimientos no tengo confianza ninguna en sus agentes al menos en el ayuntamiento y por amistar del mismo en la Rioja.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Es difícil poder informar sobre la legalidad o ilegalidad de la actuación de tu Ayuntamiento, sin tener todos los documentos (nombramientos y acuerdos) a la vista. No tengo claro si el primer nombramiento tuyo como funcionario arquitecto interino, fue para sustituir a uno de los arquitectos de baja, o ya fue a causa de acumulación de tareas. De este dato puede depender mucho el éxito de tu defensa.

2. Sería muy interesante que tu pudieras ocupar como interino la plaza del arquitecto próximo a jubilarse, porque de esta manera tendrías asegurado el trabajo hasta que se cubriera por oposición dicha plaza. Aunque tampoco es muy aconsejable entrar como arquitecto interino en un Ayuntamiento mediano como es el tuyo, en base a ganar pleitos y sentencias.

3. Ten presente y recuerda que para impugnar una posible actuación ilegal que te perjudica, tan solo tienes dos meses desde que te notificaron el acuerdo supuestamente ilegal. Si el nombramiento incorrecto fue el primero, pienso que estará más que prescrito. En cambio si ha sido ahora recientemente que han modificado tu tipo de interinidad, podrías aún recurrirlo, si no han transcurrido dos meses.

4. En cualquier caso necesitas un buen abogado administrativista para que te defienda. Por el tipo de materia de que se trata, me gustaría mucho poder hacerme cargo de tu defensa, pero la distancia me desaconseja hacerlo. No dudo que en Logroño habrá buenos abogados especialistas en derecho administrativo, pero como yo no los conozco no puedo aconsejarte ninguno. Creo que en el Colegio de Arquitectos de la Rioja podrán aconsejarte algún nombre. También el Colegio de Abogados pueden aconsejarte. Buscando en google yo he visto algunos, pero la publicidad de un profesional no es garantía de su experiencia y buen hacer.

[542] Licencias de utilización de obras tramitadas por declaración responsable

Me gustaría hacer una serie de consultas relacionadas con la ampliación del uso de las Declaraciones Responsables para las autorizaciones de obras, que estamos preparando en el Departamento.

En Andalucía pueden distinguirse dos ámbitos distintos: 

-El de las actividades sujetas a "licencias exprés", por la Ley 12/2012, de26 de diciembre, de liberalización del comercio y determinados servicios, así como sus obras vinculadas. 

-El del resto de obras que ni la LOUA, ni el RDUA (art. 8), ni el PGOU, sujetan expresamente a licencia. 

En el caso 1, la norma indica que todas las obras que no requieran proyecto según LOE, vinculadas a esas actividades concretas, deben tramitarse de forma "exprés".

La clave está en qué obras requieren proyecto según LOE (art. 2.2). La redacción de ese artículo contiene algunos conceptos poco claros. 

Y esa es una de las dudas que me gustaría trasladarles: requieren proyecto, entre otras, aquellas intervenciones que "tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio". Ese concepto no se concreta en la LOE.

¿Qué debe entenderse por "uso característico" a efectos de concretar qué obras requieren proyecto, y por tanto quedan excluidas del trámite de Declaración Responsable que pueda establecer un Ayuntamiento? La LOE en su art. 2.1 señala algunos "usos principales" (administrativo, sanitario, religioso…). El CTE sólo establece en dos de los Documentos Básicos (DB-SI y DB-SUA) algunos grupos de usos a los que no llama "usos característicos", y no con alcance global sino exclusivamente para aplicar la norma concreta. 

La pregunta es si el Ayuntamiento puede concretar unos "USOS CARACTERÍSTICOS" distintos a los grupos que manejan LOE y CTE (que entre sí tampoco casan), aprovechando los grupos de usos que marca el PGOU, a los efectos de alcanzar una coherencia en la exigencia o no del trámite de licencia urbanística, en relación con una trascendencia mayor o menor de unas obras en un local existente. 

Por ejemplo, exigir proyecto cuando se cambia de un uso de hostelería a un gimnasio o a un salón de juegos (todos ellos en "pública concurrencia"), por estar en el PGOU en apartados diferentes y tener características distintas. O para pasar de una vivienda unifamiliar a una plurifamiliar (a pesar de estar ambas en el "residencial vivienda"). 

En ese sentido, D. Pere Joan Torrent me indicaba que cabe considerar la existencia de "proyectos no según LOE", es decir proyectos que no cumplen los requisitos que establece la LOE, y que sin embargo no dejan de ser proyectos. En estos casos, no es obligatorio visarlos. El colegio de arquitectos de Cádiz parece hacer algo así, para poder vincular a éstos unas direcciones de obra que de otro modo no podrían vincular (o eso he entendido de mi consulta reciente). 

Yo me inclino a considerar que esos "proyectos no LOE" son lo que el CTE llama "memorias suscritas por técnico competente". ¿Puede entenderse así? ¿podrían considerarse sinónimos? ¿el contenido de esas memorias o "proyectos no LOE" pueden tener un contenido "variable"? D. Pere Joan indicaba telefónicamente que esas memorias debían tener fuerza contractual. Me gustaría que me aclararan sucintamente este aspecto. Entiendo que el Ayuntamiento puede obligar a presentar la dirección de obra de intervenciones que no requieren proyecto, e incluso exigir certificado final de obra al finalizarlas (sin visar, eso sí), puesta en funcionamiento de las instalaciones… (como si de una licencia de utilización se tratara).

Por último, me gustaría que me ayudaran a arrojar luz sobre la necesidad de licencia de utilización para aquellas obras que no requieren proyecto según LOE. ¿Hay alguna jurisprudencia, algún criterio al respecto? La LOUA dice (art. 169.1.e) que están sujetas a licencia "la ocupación y primera utilización de los edificios, establecimientos e instalaciones en general, así como la modificación de uso". 

Yo interpretaría que cada establecimiento obtiene una sola vez licencia de utilización por cada uso característico que se implanta (aunque existan sucesivos cambios de actividad con sus respectivas aperturas sucesivas dentro del mismo uso característico), de manera que estas obras encaminadas a cambios de "actividad" no requerirían licencia de utilización por muy profundo que fuese el alcance de dichas obras. Sin embargo, reconozco que la norma obliga por ejemplo a las compañías suministradoras a exigir licencia de utilización para nuevos contratos.

¿Qué provoca la exigencia de una licencia de utilización? ¿sería obligatorio sólo para las obras que requieran proyecto, y de carácter voluntario para las demás? ¿Cabe controlar la finalización de dichas obras sólo exigiendo la presentación de un certificado de final de obras y la justificación de la puesta en funcionamiento de las instalaciones ejecutadas, sin tramitar una licencia? En Andalucía, a diferencia de Cataluña, no está permitido tramitar la licencia de utilización por declaración responsable.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Contesto o más bien comento alguna de las cuestiones que planteas en tu larga pregunta.

1. Dices que en Andalucía pueden distinguirse dos ámbitos distintos: el de las actividades sujetas a “licencia exprés”, o sea declaración responsable o comunicación previa, según la Ley 12/2012. Son aquellas obras para las cuales no se exige proyecto en el sentido estricto del artículo 2.2 de la LOE. Estoy de acuerdo. Pero tal como tú mismo dices, yo opino que siempre que existan obras hay que solicitar una documentación técnica suficiente para controlar la obra. Es indiferente que esta documentación técnica se llame “proyecto simplificado”, “memoria técnica” o “memoria valorada”. Si fuera para hacer obra pública para el propio Ayuntamiento, diríamos que debe contener la documentación suficiente para poder adjudicar la obra a un contratista, expedir certificaciones de obra, y efectuar la recepción de la obra. También está claro que este documento técnico (llámese como se llame) no precisa ser visado, tal como determina el Real Decreto 1000/2010, sobre el visado obligatorio. No considero procedente que algunas Comunidades Autónomas legislen sobre las obligatoriedad del visado de estos proyectos, bajo la interpretación de que tienen competencia exclusiva en materia urbanística. El tema del visado de loso proyectos no pertenece al urbanismo. Es un tema de organización colegial, y sobre esto la competencia básica es del Estado. También está claro que estos proyectos o como se llamen, deben estar firmados por técnico competente.

2. Sobre el resto de las obras afirmas que la LOU de Andalucía ni el Reglamento no las sujetan a licencia. Esto me parece muy dudoso. En el artículo 8 de vuestro Reglamento (RDUA), en la letra d) caben todas las obras. Dudo mucho que pueda hablarse de obras que no están sujetas a licencia, a no ser aquellas que pueden hacerse dentro de una casa, con la puerta cerrada, sin escombros, y sin que se entere nadie.

3. Sobre el tema de los “usos característicos”, es normal que tengas tus dudas, ya que estamos ante uno de los muchos conceptos jurídicos indeterminados que contiene la LOE, como otras muchas leyes. Yo opino que cualquier cambio de uso, aunque sea concreto, exige proyecto y licencia de obras (si procede) y licencia de utilización. Me parece muy interesante que el Plan General concrete qué se entiende por cambio de uso, sin contradecir la LOE, pero aclarando sus lagunas.

[538] Instalación de ascensor en edificio de uso residencial hotelero existente

Buenos días, mi consulta se refiere al ámbito de aplicación de la LOE en cuanto a lo que ha de entenderse por "edificación" a los efectos de la propia LOE (necesidad de proyecto, agentes intervinientes...).

El caso particular que me ocupa, se refiere al Proyecto de Instalación de un Ascensor en Edificio de Uso Residencial Hotelero. El ascensor se ubicará interiormente en las zonas comunes del inmueble y para su instalación será necesario recortar los forjados de suelo de las diferentes plantas para permitir el paso del hueco del ascensor, y en consecuencia, por debajo del forjado de suelo existente (en la zona donde se abre el hueco del ascensor) se ejecuta una nueva estructura metálica para soporte del forjado de suelo existente en esta zona (esta nueva estructura metálica se apoya en la estructura ya existente en el edificio); por otro lado, hay que ejecutar un foso de ascensor a nivel de planta baja. 

Espero haber explicado lo suficiente claro el alcance de las obras; ENTIENDO QUE ESTAS OBRAS DE REFORMA SUPONEN UNA AFECCIÓN ESTRUCTURAL (aunque sea puntual en una determinada zona y no afecten a la totalidad de la estructura de la edificación).

Según el artículo 2.2.b de la LOE, tendrán la consideración de Edificación "....las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios , entendiendo por tales.......o las parciales que produzcan una VARIACIÓN ESENCIAL de la..........O EL CONJUNTO DEL SISTEMA ESTRUCTURAL........." (En las obras descritas existe una afección estructural pero tienen estas el alcance al que la LOE se refiere para considerarlo como obras de EDIFICACIÓN?????, se debe de considerar que las obras descritas suponen una variación esencial del conjunto del sistema estructural )

ATENDIENDO A LO ANTERIORMENTE EXPUESTO, EN EL CASO DESCRITO ANTERIORMENTE QUE NOS OCUPA, SE DEBE CONSIDERAR EL PROYECTO COMO DE OBRAS DE EDIFICACIÓN?????. 

En el caso de que deba de considerarse como Proyecto de Obras de Edificación:

1 El Proyecto Técnico de Instalación de Ascensor es obligatorio su VISADO, al considerarlo como obra de edificación. ¿Es Correcto?

2 En lo referente a los Agentes Intervinientes en la Dirección de la Obra; si se Trata de una obra de Edificación,en la Dirección de Obra,es necesaria la Intervención de Director de obra y Dirección de Ejecución de la obra (Arquitecto+Aparejador)????.

Con respecto a este tema, he estado investigando y consultando a compañeros y no lo tengo nada claro (las interpretaciones son muy dispares incluso entre ayuntamientos), y creo que la LOE lo único que crea es Inseguridad Jurídica.

Agradezco me aclaren la cuestión y arrojen luz sobre el tema, para poder tener una interpretación con Seguridad Jurídica, ¿Existe Jurisprudencia sobre la cuestión que aclare el tema?.

La Comunidad Autónoma es GALICIA.

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. El Proyecto Técnico de Instalación de Ascensor es obligatorio su VISADO, al considerarlo como obra de edificación. Es correcto tal como tu dices.

2. En lo referente a los Agentes Intervinientes en la Dirección de la Obra; si se trata de una obra de Edificación, en la Dirección de Obra, es necesaria la intervención de Director de obra y Dirección de Ejecución de la obra (Arquitecto más Aparejador)

3. En lo que se refiere a la petición de seguridad jurídica en esta materia, ten por cierto que es imposible. La LOE está redactada con buenas intenciones, pero con múltiples conceptos jurídicos indeterminados, y ello siempre crea diversas interpretaciones, tanto en los agentes de las Administraciones Locales (juristas, arquitectos e ingenieros) como en las esferas judiciales. La jurisprudencia es diversa, caso por caso, y muchas veces para casos muy similares es divergente. Y esto no lo podemos evitar, porque la Ley no es precisa. Lo siento pero es así.

[536] ¿Desplaza la normativa sectorial, a la normativa urbanística municipal?

Se trata de una solicitud de licencia urbanística de rehabilitación de un inmueble de arquitectura tradicional canaria, afecto a una zona de protección de un BIC en aplicación de la Ley 4/1999, de 15 de marzo, de Patrimonio Histórico de Canarias.

En la tramitación del expediente se obtuvo dictamen favorable de la Comisión de Cultura del Cabildo Insular de Tenerife, pero en aplicación de la normativa urbanística municipal, incumple la altura libre interior, al ser inferior a la preceptuada.

¿Desplaza la normativa sectorial, (Ley 4/1999), a la normativa urbanística municipal?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

Al tratarse de un Bien de Interés Cultural se supone que hay que conservarlo y mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato. Y ello exige su rehabilitación. Las obras han obtenido el dictamen favorable de la Comisión de Cultura del Cabildo Insular de Tenerife, por lo tanto las obras pueden obtener la licencia municipal. El hecho de el edifico incumpla la altura libre interior, cosa frecuente y normal en muchos de los edificios antiguos declarados a proteger y conservar, no puede ser obstáculo para la ejecución de las obras de rehabilitación

[531] Declaración responsable no válida e ICIO

En un municipio de la provincia de València se presenta una declaración responsable para la construcción de una rampa en paralelo a una escalera en una comunidad de propietarios. La documentación que la acompaña es muy escasa y se decide hacer una inspección en tanto que las obras ya están terminadas. 

Se comprueba in situ que la rampa construida no se ajusta a la normativa de accesibilidad, por lo que se decide realizar un informe declarando la invalidez de la declaración responsable en tanto que la rampa no se ajusta a los parámetros técnicos establecidos y no es posible obtener el reconocimiento para el ejercicio del derecho. Así que la rampa quedará, a efectos, como ilegal, pero no se va a solicitar restauración de la legalidad urbanística, ya que podemos entenderla como una mejora aunque no se adapte a los estándares legales.

¿Se puede solicitar en el informe negativo el pago del ICIO, aunque las obras vayan a quedar ilegales?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Las obras de la referida rampa van a quedar ilegales. Y el hecho de no restaurar la legalidad urbanística infringida es una cuestión ajurídica o metajurídica, en cuya valoración yo no entro.

2. Evidentemente no se puede exigir el pago del ICIO por unas obras ilegales que no pueden ser legalizadas. Por supuesto, que si practicáis la liquidación, el propietario estará muy contento de pagar el ICIO, pensando que con esto ha conseguido la licencia para dichas obras, o la conformidad con la declaración responsable.

[529] Licencia de obra caducada

Tengo una consulta sobre una licencia de obra de una edificación, en Catalunya, que se solicito y concedió en 2007; posteriormente se pidió una prórroga, que se le concedió con lo cual el período de finalización era finales del 2012. En el documento de prorroga especifica el día de caducidad.

No se ha notificado la caducidad de la licencia

Ahora presenta comunicación para primera ocupación en fecha 2019, aportando certificados de final de obra de arquitecto y aparejador del 2016 visados en 2016 por los colegios.

Tengo varias preguntas:

La licencia aún es vigente en 2019?

La primera ocupación, ¿se puede dar con documentos sellados en 2016?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Como no se declaró la caducidad de la licencia en su momento, hay que considerar que ésta sigue vigente. Opino que no es procedente ahora declarar la caducidad de una licencia cuando presentan la declaración de la licencia de primera ocupación.

2. Tampoco veo inconveniente en que se pueda otorgar la licencia de 1ª ocupación con los certificados del arquitecto y del aparejador del año 2016.

[528] Acceso a portales desde garaje comunitario

En relación a los garajes comunitarios en una urbanización:

¿Pueden las puertas de acceso a los portales estar cerradas con llave desde el garaje? Entiendo que no, pero no se si al ser una urbanización antigua (1978) tiene obligación de cambiarlo o no.

Esas mismas puertas, dan a una especie de descansillo que termina en el patio interior de la urbanización. Ese descansillo también tiene una puerta de acceso al patio interior, la cual también está cerrada con llave e impide el acceso al patio interior. También tengo dudas de si esa puerta debe tener libre acceso a dicho patio interior (cabe la posibilidad de que ante un incendio en el garaje, no se tuviera salida y solo cabría la vía de escape por foco del fuego).

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo no soy experto en materias de seguridad, pero éste problema lo tengo yo en mi bloque. Y siempre nos han dicho que no podemos cerrar el acceso desde el garaje a las viviendas, por cuestión de evacuación en caso de incendios.

2. Por lo tanto opino que desde el garaje debe poder accederse a las viviendas como vía de evacuación. Ello priva a las viviendas de seguridad, ya que el acceso a los garajes es mucho más fácil que a la escalera de las viviendas. Pero creo que no hay otra solución posible.

3. Piensa (y esto pensamos en la Comunidad de Propietarios en la que resido), las responsabilidades en que podría incurrir la Comunidad en un supuesto de incendio del garaje, si la puerta de entrada al garaje no sirve de salida de evacuación, y la puerta de acceso a las viviendas está cerrada con llave.

[527] Requisitos de funcionalidad en planes generales

En relación con la STC 61/1997, de delimitación competencial, los municipios tienen la competencia para decidir sobre su modelo de ciudad en base al planeamiento, regulando los parámetros urbanísticos y las determinaciones expresadas por la LOTUP.

En muchos planes generales se especifican medidas relacionadas con los requisitos básicos de calidad en edificación, especialmente en relación al uso en viviendas (superficies mínimas, altura libre mínima, configuración de escaleras, etc.).

¿Tienen competencia para regular este tipo de cuestiones o realmente están invadiendo las competencias autonómicas? ¿Podrían entenderse derogadas o sustituidas por la DC-09?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En lo que se refiere a las siguientes materias que tu citas, considero que la competencia no es municipal sino que es de las Comunidades Autónomas, salvado el derecho del Estado de legislar en base a la competencia sobre cuestiones fundamentales que les atribuye la Constitución y que son objeto constante de litigios entre el Estado y las Comunidades Autónomas.

2. Materias que a mi criterio no son competencia municipal: requisitos básicos de calidad en edificación, especialmente en relación al uso en viviendas (superficies mínimas, altura libre mínima, configuración de escaleras, etc.

3. El planeamiento municipal puede determinar la superficie mínima de las viviendas en una zona determinada, para regular la densidad de habitantes, siempre de forma motivada y razonada. Igualmente puede hacerse con los locales comerciales. Esta competencia no se contradice con las que en el punto anterior he considerado que son competencia de las Comunidades Autónomas.

[526] Certificados de no infracción urbanística.

En relación a los certificados de no infracción que ahora se solicitan para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Soy arquitecto municipal en Asturias, mi pregunta en relación a este certificado es saber el alcance de la competencia del técnico arquitecto en su elaboración, y los requerimientos que puede realizar al interesado sin que sea desmedida. 

Trabajo en un municipio que no tiene planeamiento urbanístico. En este Ayuntamiento, los servicios jurídicos han determinado que con la aportación de fotografías actuales, datos catastrales, escritura de propiedad, IBI de los últimos 4 años y como documentación "a mayores" (como algo que realmente no es necesario) la licencia de uso y ocupación o cédula de habitabilidad, el arquitecto debe informar si ha habido obras en los últimos 4 años, en caso de que sea posible iniciar un procedimiento de legalización, o han prescrito, y si el edificio está fuera de ordenación o no respecto a los parámetros urbanísticos "generales". En resumen, con unas fotografías del estado actual y los datos catastrales que muchas veces no son coincidentes por estar desactualizado, debes determinar si hubo obras "ilegales" y si las mismas han prescrito. Mi pregunta es: es necesario determinar este aspecto de no infracción, de revisión de todos los edificios que no tienen licencia de uso (puesto que si la tuvieran, certificado de final de obra, todo sería fácilmente comprobable) como algo necesario para la emisión del certificado? Deben justificar los interesados este aspecto con aportación documental de algún tipo, declaración jurada, certificado de un técnico competente u otro? Es el técnico de la administración el "responsable" de errar o acertar con su opinión sobre cada inmueble, de investigar y estimar la fecha de las posibles obras realizadas? No debería limitarse el Ayuntamiento a expedir un certificado con la existencia o no de expedientes de infracción tramitados en su sede en los últimos 4 años? 

Simultáneamente se informa de la ocupación de bienes de titularidad pública. 

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si realmente se “exige” al Ayuntamiento que expida un Informe conforme una edificación (que no dispone de licencia de 1ª ocupación ni de otro documento que acredite su legalidad urbanística) no contiene ninguna ilegalidad ni infracción urbanística, o si la contiene fue realizada hace más de 4 años y por lo tanto ya está prescrita, parece prudente lo que te exigen los Servicios Jurídicos de tu Ayuntamiento. Lo que habría que dilucidar es porqué los Ayuntamientos están obligados a hacer estos Informes, y en caso informativo, la tasa que deberían cobrar por realizarlos.

2. Hay que tener presente que se trata de un Informe que compromete mucho al que lo emite, y por lo tanto necesita de horas de trabajo y debe fundamentarse en copiosa documentación, lo cual supone gastos importantes para el Ayuntamiento.

3. Una cosa diferente sería si el Informe se limita a decir lo que tu expones al final de la consulta. Esto sería más fácil y menos costoso: informar de que en los últimos 4 años no se ha tramitado ningún expediente sancionador ni de restauración de la legalidad urbanística sobre un determinado edificio, y que no ocupa ningún bien de dominio público.

4. Por último, es sorprendente que tu municipio no tengo planeamiento urbanístico, y en cambio tenga servicios jurídicos. No entiendo cómo se pueden emitir informes sobre legalidad o ilegalidad urbanística en un municipio que no tiene planeamiento urbanístico. Ni como tú puedes informar las licencias de obras ni de actividades. Han pasado más de 60 años desde las primeras leyes del suelo en nuestro país.

[525] Régimen de autorización de la Ley 12/2012

En un municipio de la Comunitat Valenciana, se solicita informe urbanístico municipal como requisito previo para obtener la autorización administrativa ambiental de actividad en base al artículo 22 de la Ley 6/2014, de 25 de julio, de Prevención, Calidad y Control Ambiental de Actividades. No está previsto la realización de obras.

Se trata de un establecimiento comercial cuya actividad está incluida en el ámbito de aplicación de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios. Estas actividades las excluye expresamente el ámbito de aplicación de la Ley 6/2014, por lo que no procede el régimen de autorización de la misma.

Por simplificación administrativa y siendo que la documentación presentada se considera suficiente (y equivalente), se decide evaluar la solicitud en base al régimen de la Ley 12/2012, convalidándose la comunicación de actividad inocua a estos efectos, sin necesidad de informe urbanístico municipal de compatibilidad, resolviéndose la validez, procedencia y eficacia de dicho régimen en una misma resolución.

El artículo 4 de la Ley 12/2012 establece que las obras y actividades incluidas en su ámbito de aplicación serán sustituidas por la correspondiente declaración responsable o comunicación previa, pero no establece cuál de ambos procedimientos corresponde.

1. ¿Procede convalidar un procedimiento por otro? ¿Cuál es el fundamento jurídico?

2. ¿Cuál de los dos regímenes procede: declaración responsable o comunicación previa? ¿Podría asimilarse el régimen de comunicación ambiental inocua al de comunicación, según la Ley 39/2015? 

3. Ya que la LOTUP no contempla la posibilidad de ejecutar obras mediante comunicación (sólo mediante declaración responsable), ¿procedería el mismo régimen de comunicación o debería sustituirse por declaración responsable en caso de que fuera necesaria la ejecución de obras?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

Te doy la respuesta que me ha dado una prestigiosa arquitecta municipal de tu Comunidad, con cuyo contenido estoy completamente de acuerdo.

En primer lugar apuntar que efectivamente la Ley 6/2014 excluye expresamente del ámbito de aplicación las actividades comerciales minoristas incluidas en el ámbito de la Ley 12/2012, por lo que no es exigible el informe urbanístico como requisito previo a la presentación de la solicitud o formulación del instrumento de intervención ambiental.

Sin embargo si se solicita informe urbanístico municipal de compatibilidad de la actividad con la ubicación de forma voluntaria, entiendo que no existe inconveniente en emitirlo y si está claro que se está solicitando (voluntariamente y no como un requisito previo exigible), el Ayuntamiento entiendo que estará obligado a emitirlo.

[524] División de parcelas entre municipios

En un municipio de la provincia de València se solicita licencia para la división de terrenos respecto de una parcela que pertenece a dos municipios colindantes. En uno de ellos la clase de suelo es no urbanizable y en el otro urbanizable sin programación aprobada. La solicitud de licencia dibuja las parcelas resultantes coincidiendo con el límite de separación entre ambos municipios.

En caso de segregarse, las parcelas resultantes incumplirían la normativa agraria (Decreto 217/1999). Sin embargo, en el momento en que se apruebe la reparcelación de los terrenos con su programación, las parcelas quedarían divididas, siendo supuesto de innecesariedad de licencia.

¿Debe esperar a aprobar la correspondiente programación para poder concederse la licencia? ¿Se podría entender que en este caso la finalidad de la parcelación es urbanística?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No hay lugar a duda que estamos ante una parcelación NO urbanística, ya que lo único que pretende es adecuar la situación registral de la finca que es única, a la realidad catastral y de división territorial, que divide la finca en dos municipios. Por lo tanto, el objetivo de la parcelación es completamente lógico, y yo diría que necesario. El que la finca pertenezca a dos municipios es causa suficiente para pedir su división.

2. Por si esto no fuera poco, resulta que las dos partes de la finca tienen una calificación urbanística diferente según el municipio al cual pertenecen. Este es otro motivo suficiente para pedir la parcelación de la finca, según la calificación jurídica que tiene cada parte de la finca. Es más, aunque la finca estuviera situada en un solo municipio, la diferente calificación urbanística es motivo suficiente para pedir su segregación, ya que es el propio planeamiento el que realiza y fuerza la división de la finca.

3. Por estos dos motivos, se puede y se debe otorgar la división de la finca, en dos lotes, siempre que la división se efectúe (tal como tu indicas) respetando los límites de separación de los dos municipios. Y por supuesto no hay que esperar a que el suelo urbanizable programado se convierta en programado. Y para la concesión de la licencia no es obstáculo el hecho de que las dos parcelas no cumplan la normativa agraria de superficies mínimas de cultivo. Es la propia Administración la que obliga a no cumplir esta normativa al dividir la finca entre dos municipios y darles diferente calificación urbanística.

4. Sobre si hay que dar la licencia o declarar la innecesariedad, opino que como es un caso no previsto en vuestra Ley del Suelo, es preferible conceder la licencia en base a los dos motivos expuestos.

[523] Viviendas unifamiliares con acceso y ventilación a vial privado

En un solar se pretende construir 3 viviendas unifamiliares, de las que dos de ellas, por las características del solar, tienen el acceso, así como las ventanas a un vial privado en el interior de la parcela. 

El Plan General en el municipio, en este aspecto dice, por un lado, que los preceptos que se incluyen en las Normas Urbanísticas se entenderán sin perjuicio de lo dispuesto en normas legales o reglamentarias de rango superior.

Por otro lado, entre las condiciones de habitabilidad para viviendas, el Plan General dice que "toda vivienda será EXTERIOR. Según ello tendrá una de sus piezas vivideras-, con apertura al espacio exterior- calle, plaza."

Mientras la normativa autónomo ca en materia de habitabilidad indica que "los espacios destinados a estancia, cocina y dormitorio, tendrán huecos para iluminación natural."

La consulta es aclarar si sería autorizable está construcción de 3 viviendas unifamiliares, teniendo en cuenta que dos de ellas tienen acceso y ventilación a un vial privado, teniendo dudas si esta contra el planeamiento, en cuanto a exigencia de que toda vivienda será EXTERIOR.

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Cuando las normas (de cualquier tipo y nivel) no son claras sino confusas, aparecen las dudas y posteriormente la litigiosidad judicial.

2. Es difícil para mí interpretar lo que establece el Plan General, al decir que toda vivienda será exterior, mientras que lo que establece la normativa autonómica es claro y sencillo de interpretar.

3. Supongo que al construirse 3 viviendas en una parcela, ésta permanece indivisa, ya que en caso contrario habría dos viviendas que no tendrían acceso a la vía pública, lo cual sería completamente ilegal.

4. Supuesto lo anterior, no sé qué quiere decir vuestro planeamiento al decir que toda vivienda será exterior. Si quiere decir que tendrá acceso a un vial público (cosa normal) hay que responder que las 3 viviendas tienen acceso a vial público pues la parcela es única y tiene acceso a vial. Si quiere decir que toda vivienda dará a la vía pública, resulta que no podéis dar la licencia solicitada para estas tres viviendas. Esto sería francamente anormal, pues en toda España hay miles de urbanizaciones cerradas que tienen varias viviendas que no dan a la vía pública, sino al espacio interior.

5. Por lo demás, recuerda que cuando una norma es confusa, toda interpretación que podamos hacer los abogados y los arquitectos, incluso los servicios de urbanismo de tu propia Comunidad Autónoma, tienen un valor de meras opiniones, pues la única interpretación válida será la que efectúen los Magistrados competentes, si alguien imipugna la concesión o denegación de esta licencia.

6. Como consejo personal, yo aplicaría el criterio (un poco duro ciertamente) de que en caso de duda al tramitar una licencia de obras, es aconsejable aplicar el criterio más restrictivo, es decir denegar la licencia. Es por motivos de evitar la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento y la tuya personal.

7. Como actuación a medio plazo, os aconsejo que modifiquéis este norma de vuestro planeamiento y la dejéis clara, ja sea en términos muy restrictivos, ya sea en los términos similares a la normativa de vuestra Comunidad. Reguladlo como queráis, restrictivo o permisivo, pero en todo caso de forma clara y rotunda.

[522] Legalización de dos edificaciones en parcela de 10.000 m² como una única vivienda compuesta por dos volúmenes.

Buenos días, acabo de sacar la plaza como arquitecto en un municipio de Alicante, y tengo el siguiente expediente encima de la mesa:

1. El pleno del Ayto concedió dos licencias a dos viviendas situadas en suelo no urbanizable común, con una parcelas de 5.000 m². La licencia se otorgó en contra de informe técnico y jurídico, donde se argumentaba la imposibilidad de edificar viviendas en parcelas inferiores a 10.000 m² (artículo 197.b de la LOTUP).

2. Los interesados solicitan primera ocupación y obviamente, no cabe otorgarla al ser viviendas amparadas en una licencia ilegal. 

3. Se intenta ver cómo pueden legalizarse, dado que las dos parcelas de 5.000 m² pertenecen al mismo propietario. 

¿Cabría admitir lo siguiente para proceder a una posible legalización?:

- Agrupación de ambas parcelas de forma que la parcela resultante fuera superior a 10.000 m².

- Proyecto de legalización que justifique que las dos edificaciones pertenecen a una misma vivienda. Para ello deberían eliminar la cocina en una de ellas y justificar muy bien que una misma vivienda puede desarrollarse en dos edificaciones que distan 38 metros (por ejemplo: zona de día y zona de noche). La cuestión es que no encuentro fundamento legal (urbanístico o edificatorio), que impida realizar una vivienda compuesta por dos edificaciones que distan 38 metros, es más la lógica. Me gustaría poder fundamentar mi informe tanto si es favorable como desfavorable, y creo que el quid de la cuestión radica en la admisibilidad o no de una vivienda compuesta por dos edificaciones de 100 m² cada una.

Mi duda surge para aclarar si sería posible o no, que presentaran un proyecto de legalización, demostrando que la vivienda es única, que se desarrolla en dos cuerpos (o bien que los conecten con un porche...), que la edificabilidad y la ocupación no exceden los parámetros admisibles por la normativa urbanística, y de esa forma se evitara tener que demoler una de las dos viviendas, puesto que como he comentado, no sobrepasa ocupación ni edificabilidad. 

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

El tema que explicas es muy complejo, por lo cual la solución requiere un Dictamen o Informe Jurídico de cierta profundidad, que no cabe en este Foro de consultas. Te aconsejo que acudáis a un buen abogado urbanista, si el secretario del Ayuntamiento no se encuentra con fuerzas para resolver el caso. A pesar de todo se apunta algunas ideas.

1. Es sorprendente que el Pleno aprobara dos licencias contra los informes técnico y jurídico. Presuntamente los concejales que votaron a favor, si conocían estos informes desfavorables, cometieron un delito de prevaricación administrativa. (dictar una resolución injusta a sabiendas).

2. Dices que la licencia es ilegal. Esta es tu opinión y la mía también por supuesto.

3. Pero los actos administrativos se presumen legales hasta que el órgano competente declare su nulidad. En este caso tan solo puede ser el propio Ayuntamiento mediante la revisión de oficio, o el Juzgado de lo contencioso mediante sentencia si alguien impugna dichas licencias. Como parece ser que esto no se ha producido, las licencias en principio se presumen legales y son ejecutivas.

4. Partiendo de este punto, no está claro que el Ayuntamiento pueda denegar la licencia de primera ocupación. Si las obras están adecuadas a los proyectos que obtuvieron la licencia urbanística, considero que hay que otorgar la licencia de 1ª ocupación. Si no queréis dar esta licencia, hay que proceder a anular la licencia mediante el procedimiento de revisión de oficio.

5. Todo lo que propones para una posible legalización, no me parece viable. Puede ser calificado como de fraude ley. Esta es mi opinión. Y puede complicar tu responsabilidad patrimonial personal. Yo si estuviera en tu caso, no iría por esta vía.

6. Yo no veo otra solución que la revisión de oficio de la licencia, y el derribo de una vivienda. Esto supondrá muy probablemente tener que indemnizar al propietario por el valor de la construcción, si así lo determina el Juzgado de lo contencioso. Lo peor del caso, es que esta indemnización se debería repercutir a todos los concejales que votaron a favor de la licencia, aunque la competencia sea del Alcalde. No sé si el Alcalde delegó esta competencia en el pleno.

7. La otra solución es no hacer nada, y que la vida siga.

8. Como puedes ver y ya te anticipado, el tema es muy complejo, con unas consecuencias muy delicadas. Es un tema más jurídico que técnico, con unas ramificaciones políticas respetables.

[521] Competencias de los arquitectos municipales en materia de inspección

Buenos días, soy Arquitecto Municipal en un municipio de Andalucía. Hasta hace un año, las labores de inspección urbanística las realizaba un Policía Local adscrito al Servicio de Urbanismo. Con su jubilación, estas competencias no han sido nuevamente asignadas por la Alcaldía, realizándola la Jefatura de la Policía Local de manera muy ocasional. Mi pregunta es:

¿La inspección urbanística es una competencia propia (preceptiva) del Arquitecto Municipal?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En un Ayuntamiento hay muy pocas cosas que sean exclusivas de un funcionario. Este es el caso de las funciones reservadas del Secretario, Interventor y Tesorero. También las funciones de orden público y vigilancia corresponden en exclusiva al cuerpo de la Policía Local.

2. A partir de aquí, las otras funciones las hace el funcionario que designa el alcalde, según el organigrama que tenga aprobado el ayuntamiento.

3. En lo que se refiere a la inspección urbanística, es natural que la efectúe el Departamento de Urbanismo, o los Servicios Técnicos. Ahora bien, si el Alcalde quiere que sea la Policía Local, (cosa no muy lógica si existe un arquitecto municipal) éste será el problema del Alcalde y de la Policía Local. Tú tendrás que aguantar y estar a verlas venir. Solo debes cuidar que quede muy claro y por escrito que la inspección urbanística no corresponde a tu departamento ni a tu persona.

[520] Caducidad de licencia de obras

Hace poco que estoy de técnico municipal en un pueblo en Cataluña y tengo dudas sobre las licencias y su caducidad. Según la Ley de Urbanismo las licencias de obras caducan a los tres años si no se ha pedido su prorroga. 

Estoy informado a los interesados de las licencias que estan caducadas para cerrar el expediente, pero no lo hago con los que han pedido primera ocupación puesto que han aportado un certificado final de obra firmado por técnico responsable. En correcto ? o tengo que informar la caducidad igualmente para poder cerrar el expediente?

Otra consulta, es si piden prórroga, urbanismo te dice que tiene que pedirla antes que finalice el plazo original, pero que tiempo tiene la administración para responder? En la ley de procedimiento administrativo se dice que la petición y la respuesta tiene que estar dentro del plazo original y se tiene que dar por máximo la mitad del tiempo de la primea solicitud.

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Como tú dices las licencias caducan en el plazo que establezca la normativa municipal, y que se debe fijar en la concesión de la licencia. Si no se fija ningún plazo en la licencia, esta caducará a los 3 años, según la legislación de Cataluña. Pero la caducidad hay que declararla mediante resolución del órgano que concedió la licencia. Tu informe debes enviarlo a la Secretaria para que desde allí resuelvan la caducidad.

2. En los casos en que las obras han finalizado y ya han solicitado la licencia de 1ª ocupación, ya no ha lugar a declarar la caducidad.

3. Si solicitan una prórroga, deben hacerlo antes de que finalice el plazo de los 3 años. Una vez transcurrido dicho plazo, ya no ha lugar a solicitar la prórroga.

4. La prórroga tan solo se puede conceder por la mitad del plazo que se fijó en la licencia, o del plazo general que determina la legislación catalana, o seas por 18 meses.

[519] Licencia en parcela sin condición de solar

En un municipio de la Comunitat Valenciana se solicita licencia para la construcción de una piscina en una vivienda unifamiliar aislada en suelo urbano, que no tiene la condición de solar. 

El Plan General se aprobó con la LRAU y en él se dice:

En las parcelas ya edificadas en las unidades de ejecución 17 a 48 de suelo urbano, se podrán realizar hasta que se desarrollen las respectivas unidades y sectores, obras de reparación, conservación y reforma interior, así como las construcciones auxiliares separadas del edificio principal, como balsas de riego y piscinas, paelleros, garajes y trasteros.

La actual LOTUP dice:

Artículo 178. Régimen de edificación de los solares.
1. Las parcelas que no tengan la condición de solar para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación, mediante el afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización necesarias y el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización.

¿Se puede dar por tácitamente derogado el contenido del artículo del Plan General tras la entrada en vigor de la LOTUP y en atención a su disposición derogatoria (Quedan igualmente derogadas cuantas disposiciones legales o reglamentarias se opongan o contradigan lo dispuesto en la presente ley) y por lo tanto exigir el cumplimiento del artículo 178?

¿Se puede continuar aplicando el artículo del planeamiento en base a que el Plan General se aprobó en base a otra Ley y por lo tanto emitir informe favorable?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo opino que hay que aplicar el artículo 178 de la LOTUP, no solo porque las Leyes están por encima del planeamiento municipal, sino también porque es una norma más restrictiva.

2. Por otra parte el artículo 178 de la LOTUP es más congruente con la normativa urbanística general. En una parcela de suelo urbano que no tiene la condición de solar, no deben autorizarse otras obras que las necesarias en orden a la seguridad y salubridad del edificio. Entre estas obras no cabe la construcción de una piscina.

3. Por último, en caso de duda, yo siempre aconsejo aplicar el criterio más restrictivo, en base al principio de evitar la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento, y también la responsabilidad patrimonial personal del arquitecto municipal.