[220] Baja en el Impuesto de Actividades Económicas

¿La baja en el Impuesto de Actividades Económicas, lleva implicita la de Funcionamiento o Apertura?, o bien esta última puede quedar disponible para mediante cesión servir para que una nueva Sociedad pueda reiniciar la actividad más adelante.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Yo creo que la respuesta debe ser la segunda opción que tu muy acertadamente ofreces. La baja en el IAE no supone que el local no pueda mantener la licencia de actividad o ambiental, de manera que un nuevo titular, persona física o jurídica, pueda seguir ejerciendo la actividad licenciada.

[218] Regularización de fincas

Es una consulta de Cataluña. En suelo urbano no consolidado, un propietario ha construido un edificio habiendo sido condicionada la licencia a la urbanización simultánea de las obras, para adquirir la condición de solar. Como resultado de la cesión de los terrenos destinados a vialidad, un trozo de su propiedad queda situado enfrente del edificio resultante. Este trozo de parcela es inedificable de acuerdo con el planeamiento general vigente. El propietario vecino de este trozo de parcela, pretende adquirirla e incorporarla a su propiedad formado una parcela mas grande. He pensado en el procedimiento de regularización de fincas para resolver la situación. Solicito orientación sobre la documentación necesaria y el procedimiento para realizar esta actuación.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La regularización de fincas la tienes descrita en el artículo 166 del Reglamento de la Ley de Urbanismo de Cataluña. Allí te explican toda la documentación que debe tener el expediente.
2. Y la tramitación se rige por el artículo 119 de la Ley actual, equivalente al artículo 113 de la Ley de urbanismo antes de su reforma.

[216] Pago indemnizatorio en un proyecto de reparcelación aprobado y no inscrito

El planeamiento general, en un municipio de Catalunya, prevé un polígono de actuación urbanística, cuya delimitación era para lograr una alineación definitiva de una calle, y por otra parte la regularización de las fincas incluidas en el mismo.

El proyecto de reparcelación fue aprobado definitivamente, y preveía entre otros, una indemnización por una finca aportada, que no tenía derecho a ninguna adjudicación, por llegar al 15% de la parcela mínima. El Ayuntamiento no inicio la gestión del cobro de las correspondientes cuotas urbanisticas ni procedió a la inscripción registral de la reparcelación.

El propietario de una de las fincas aportadas, para la que el proyecto de reparcelación preveia unicamente una indemnización, ha reclamado al Ayuntamiento para que proceda al pago de la indemnización prevista en la liquidación. 

El Reglamento de la Ley de Urbanismo, prevé que la administración actuante debe exigir el pago de las cuotas urbanísticas, a efectuar en los 6 meses posteriores. Esto debía implicar que desde el momento de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación el Ayuntamiento hubiera tenido que iniciar el procedimiento para garantizar el pago de las indemnizaciones establecidas en el proyecto de reparcelación.

Tiene derecho el propietario a que el Ayuntamiento efectue el pago de esta indemnización?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En principio hay que decir que el propietario de la parcela no edificable tiene derecho a la indemnizacion fijada en el Proyecto de Reparcelación, con independencia de que el Ayuntamiento haya cobrado o no las cuotas de urbanización. La dejación de funciones por parte del Ayuntamiento no puede perjudicar a un tercero que no tiene culpa alguna en esta inactividad municipal. 

2. Ahora bien, en la pregunta no reflejas ninguna fecha de ningún acto administrativo de los que mencionas. Y siempre existe la institución jurídica de la prescripción que da seguridad jurídica a nuestras vidas, de acuerdo con la propia Constitución Española. Por ello me reservo la posibilidad de cambiar de opinión, a resultas conocer la fecha en que se aprovó definitivamente el Proyecto de Reparcelación.

[215] Informes técnicos AFO ( Asimilado Fuera de Ordenación ) Decreto 2/2012

Buenas Tardes, Soy Técnico Municipal de un ayuntamiento andaluz, estoy realizando los temas de los AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) Decreto 2/2012 10 Enero, en cada expediente se adjunta declaración jurada sobre inexistencia de procedimiento judicial, certificados emitidos por técnicos de salubridad, antigüedad, habitabilidad y seguridad, escrituras, facturas de que están dotadas de agua y luz, certificado que disponen de fosas sépticas, declaraciones catastrales, etc.. en el caso de mi ayuntamiento no se dispone de un AVANCE para poder delimitar la viviendas aisladas como se estima en este decreto, ya que el PGOU vigente ha sido objeto de aprobación inicial, pero no está aprobado y por tanto vigente. Por lo que yo me estoy acogiendo a lo dispuesto en el decreto: disposición transitoria primera. Hasta tanto se apruebe el Plan General de Ordenación Urbanística, en los municipios sin planeamiento general y que no cuenten con Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, a los efectos de aplicación de este Decreto, para la legalización o reconocimiento de las edificaciones aisladas, se considerará como suelo no urbanizable los terrenos que no cumplan los criterios establecidos por el artículo 45 de la ley 7/2002, de 17 de diciembre" y disposición transitoria cuarta. " La incorporación a la ordenación urbanística municipal de los asentamientos urbanísticos existentes en suelo no urbanizable, a la que se refiere el Capítulo III del Decreto 2/2012, de 10 de enero, no será de obligado cumplimiento para los Planes Generales de Ordenación Urbanística en tramitación que ya hayan sido objeto de aprobación inicial a la entrada en vigor de este Decreto.." ¿ Estaría en lo correcto ?

Otra cuestión, ¿Qué responsabilidad legal tengo al emitir un informe favorable AFO? ¿ Esto quiere decir, que los propietarios tienen un certificado que les dejen tranquilos de que su vivienda en suelo no urbanizable ha prescrito de que la administración pueda arremeter contra ellos y poco más, no? No se le podría conceder bajo ningún concepto licencia de ocupación. Sólo podrán inscribirlas en el Registro de la propiedad, ¿es así?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Digamos antes que nada que en el tema de los AFO de la legislación urbanística andaluza, no es de fácil interpretación, tal como demuestran los criterios discrepantes de la Dirección General de Urbanismo de la Junta, en relación con otros informes de técnicos expertos. Dicho esto, contesto tus preguntas con las reservas de que a pesar de las horas que llevo dedicando a este tema, no tengo las ideas muy claras. 

2. A la prmera pregunta respondo de forma afirmativa. Creo que estás en lo cierto. 

3. A la segunda pregunta, respondo que tu no tienes más responsabilidad legal en los informes de los AFO que la general que tiene cualquier funcionario, y arquitecto municipal en concreto. Tu responsabilidad patrimonial (económica) solo existe cuando con tus informes causes daño o perjuicio a terceras personas o al propio Ayuntamiento, siempre que tu conducta pueda ser calificada de hecha con dolo (intencionalidad) o culpa o negligencia grave. Lo del dolo es fácil de definir. La culpa o negligencia grave, diferente de la leve, ya es más difícil. Pero puedo decirte que la Jurisprudencia hasta ahora existente (no mucha) es reacia a considerar que ha existido una negligencia grave en la actuación de un funcionario. 

4. Y opino que tu no debes tramitar la licencia de 1ª ocupación para los AFO, que por otra parte no la necesitan, pues con la declaración de asimilado a fuera de ordenación, ya pueden inscribir en el Registro de la Propiedad y contratar con las empresas sumisnistradoras de los servicios básicos.

[214] Aguas pluviales a parcela vecina

C.A. Cataluña. Me han solicitado licencia para rehacer un muro de contención existente, que debido a su mala ejecución inicial, está inestable. En el solar de SU donde está el muro, en su día se edificó un bloque de viviendas plurifamiliares. Dicho bloque no ocupa la totalidad del solar y queda una parte sin edificar, en la parte posterior del solar, lindando con otra parcela, ésta en SNU y a un nivel inferior. La duda la tengo en la conducción de las aguas pluviales que tendrá la parte sin edificar. El técnico que ha redactado el proyecto no está de acuerdo en realizar una recogida de aguas alegando que el tipo de muro que se ejecuta permitirá que éstas se filtren a través de él y sigan su curso natural, hacia la parcela de SNU inferior. Yo no lo veo así, considero que si una parcela ha modificado su perfil del terreno original para poder edificar ha de tener en cuenta no tirar las aguas pluviales a la parcela vecina, según artículo 546-9 del libro Quinto del Código Civil. No se si mi argumento es válido, o al acogerme al Código Civil, el ayuntamiento no debería entrar en el tema.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo me inclino claramente por la última opción que tu mismo propones. La evacuación de las aguas pluviales de un parcela privada, es un tema de derecho civil, sobre el cual no tiene competencia el Ayuntamiento. 

2. Una cosa diferente son las aguas pluviales de las vías públicas, que son competencia total del Ayuntamiento. 

3. Alguien y con cierta razón, puede opinar que la evacuación de las aguas pluviales en el suelo urbano, pueden perjudicar a otras viviendas. Y resulta que la seguridad y salubridad de las viviendas es una competencia atribuida "también" a los Ayuntamientos. Y por aquí el Ayuntamiento tendría una manera u obligación de actuar. Pero si no llega este caso, yo no entraría en este conflicto.

[213] Licencia de obra para una barbacoa

La legislación urbanistica en Catalunya establece que se encuentran sometidas a licencia de obra, entre otras, la instalación de casas prefabricadas y instalaciones similares, sean provisionales o permanentes. En el plan general no hay ninguna regulación en relación a instalaciones auxiliares.

La duda es saber cual es el límite para considerar una barbacoa como elemento que requiere de licencia de obra. ¿La barbacoa clásica que se comercializa en muchos centros comerciales, en algún caso de obra, que son transportables, requeriría de la correspondiente licencia de obra, o puede considerarse como elemento móvil y por lo tanto no sometida a licencia de obra?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Siempre es difícil encajar los casos concretos en las definiciones legales. Especialmente en los casos que podemos llamar fronterizos. Está claro que una casa prefabricada y una caravana necesitan licencia, ya sea de obra, ya sea de uso. 

2. Sin embargo, yo opino que la instalación de una barbacoa transportable no precisa licencia. 

3. Una cosa diferente sería una barbacoa de obra construida de forma permanente en el jardín, y por lo tanto fijada en el suelo o adosada a la pared de un edificio. En este caso opino que se precisa licencia de obra, aunque sea obra menor.

[212] Licencia de obras de consolidación en suelo urbano no consolidado

Soy arquitecto y ejerzo como profesional libre, me ha llegado el siguiente encargo:

Antecedentes: Municipio de Andalucía. Edificación incluida en un asentamiento integrado por el nuevo PGOU de reciente aprobación en suelo urbano no consolidado a desarrollar mediante Plan Especial. Anteriormente el suelo era no urbanizable natural o rural pero la edificación no fue declarada como asimilada al régimen de fuera de ordenación según art.20 del Decreto 2/2012.

Problemática: La vivienda ha sufrido un colapso de la cubierta y no es habitable, es la única vivienda en propiedad del interesado. Este quiere reponer la cubierta y quiere solicitar al Ayuntamiento licencia para realizar las obras necesarias de sustitución de la misma. El ayuntamiento no quiere otorgar la licencia amparándose en que no se pueden conceder ningún tipo de licencias mientras no se desarrolle el pertinente Proyecto de Reparcelación.

¿Cómo podemos proceder? ¿Existe normativa o jurisprudencia en la que ampararnos?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Mi opinión, por aplicación de los principios generales del derecho urbanístico, es que procede conceder la licencia para las obras que solicita tu cliente, en cuanto estamos ante una vivienda a la que no se pueden aplicar las medidas de restauración de la legalidad urbanística, y las obras son imprescindibles para conservar la habitabilidad, salubridad y seguridad de la vivienda. Esto sería perfectamente posible con la legislación urbanística de Cataluña. 

2. Sin embargo la legislación urbanística de Andalucía, para poder conceder esta licencia exige la Declaración de AFO, y esta declaración solo se permite con ciertas condiciones para las edificaciones en suelo no urbanizable, pero no para el suelo urbanizable o urbano no consolidado. Resulta que la declaración de AFO equivale a una quasi legalización. Por lo cual la legislación andaluza es más rigurosa. Así lo entiende el reciente Informe de la Dirección General de Urbanismo de la Junta de Andalucía de fecha 15 de noviembre de 2013. El Informe a mi entender es correcto, en atención a la legislación vigente de Andalucía. Pero lleva a un callejón sin salida para las edificaciones de suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado. Si como en el caso de tu cliente, a uno se le perjudica el tejado, en una vivienda en suelo urbano no consolidado o urbanizable, no podrá efectuar obras de reparación. Ello lleva al absurdo. 

3. La solución a tu problema, ante la negativa del Ayuntamiento y a la vista de la interpretación de la Junta de Andalucía, solo puede venir del Juzgado de lo contencioso. Pero cuando salga la sentencia probablemente favorable a tu cliente, la casa puede ya haberse derrumbado. Por otra parte, hacer las obras sin licencia, y recurrir las órdenes o sanciones del Ayuntamiento, es algo peligroso. 

4. La solución definitiva tiene que venir por una modificacion legislativa, que más o menos dijera lo siguiente: Sin necesidad de acudir a la declaración de AFO, en toda construcción a la que no se pueda aplicar la restauración de la legalidad urbanistica, en cualquier tipo de suelo, se permiten las obras estrictamente necesarias para mantener la seguridad, salubridad y habitabilidad de la construcción. Podría añadirse que dichas obras tendrán la condición de obras provisionales, con todas las condiciones y requisitos que la legislación urbanistica establece para ellas. El valor de dichas obras no podrá ser tenido en cuenta en el momento de valorar dicha edificación cuando se efectua la gestión del ámbito de actuación en que se encuentra la edificación.

[210] Dotaciones Urbanísticas. Definición y alcance de su contenido

C.A.Catalunya. Dotaciones urbanísticas.

Definición del concepto de ese concepto. Que servicios,terrenos,etc comprende. 

En principio,entiendo nos referimos a "Suelos" públicos o de uso público,es decir de interés público y social de cesión obligatoria. Supongo también,no están sujetos a impuestos,(IBI,"Basuras"...).Convenios aparte. 

En la LUC ni en su Reglamento prácticamente no aparece esa palabra.(Dotación).

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo diría que entendemos por dotaciones urbanísticas todos los terrenos o edificios destinados a ser algún día de uso público, (viales, zonas verdes, y espacios libres en general) o los destinados a servicios públicos, como son los equipamientos públicos de cualquier tipo o clase. 

2.Siempre nos referimos a suelos o edificios que han de ser públicos algún día. Digo que han de ser, no que lo sean hoy, pues el hecho de que el planeamiento califique un suelo o un edificio como dotacional, no quiere decir que ya es público, sino que ha de ser público algún día. Hoy por hoy sigue siendo de propiedad privada. 

3. Dices que han de ser de cesión obligatoria. Supongo que al decir "cesión" entiendes que la cesión debe ser gratuita. Pues no forzosamente. Los terrenos o edificios calificados como dotacionales que no estén incluidos en un ámbito de actuación, no son de cesión gratuita. Deberán ser expropiados, y por lo tanto su adquisición por parte del Ayuntamiento no será gratuita, sino onerosa, y normalmente bastante gravosa. 

4. Estos terrenos o edificios mientras sean privados, estarán sometidos a los impuestos que les correspondan, igual que los terrenos o edificios de su zona. 

5. Es normal que en la legislación urbanística no aparezca esta palabra "dotacional". Se utiliza más bien los términos "servicios urbanísticos" , "espacios libres", "viales" "zonas verdes" o "equipamientos públicos".

[209] Modificación de un documento redactado por otro técnico

Nos encontramos en un pequeño municipio de Andalucía del que soy Arquitecto Municipal. El Ayuntamiento contrata con una empresa la redacción del documento de Adaptación Parcial a la LOUA (exclusivamente la redacción). Una vez redactado, se inician los trámites establecidos en el Decreto 11/2008 y se solicitan los informes sectoriales, que una vez recibidos indican una serie de modificaciones a realizar con carácter previo a la aprobación del documento.

El Ayuntamiento no tiene la intención de que la empresa (que ya ha cobrado subsane las deficiencias detectadas, y solicita que sean los Servicios Técnicos Municipales (yo) el que modifique el documento redactado por la empresa.

¿Sería posible que yo modificara la memoria, añadiendo/sustituyendo los apartados "deficientes" y los planos, firmando yo el documento resultante (gran parte copia literal del anterior), o chocaría con la Ley de Propiedad Intelectual?

Si se redacta un documento de subsanación, donde se expongan los motivos que llevan a su redacción y donde figure exclusivamente el texto literal de los distintos apartados "deficientes" y el texto modificado, así como los planos a sustituir, a la hora de la publicación en el Boletín ¿habría que publicar ambos documentos (el original y el de subsanación?

¿Cual sería la mejor solución? Claro está, cumpliendo la Ley.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

La solución existe, a pesar de que lo normal sería la de que los autores del documento introdujeran las modificaciones ordenadas pr los organismos informantes. Yo aconsejo los siguientes pasos: 

1. Hacer una comunicación a los autores, explicándoles que ante la necesidad de efectuar unas modificaciones obligatorias en su documento, esto será hecho por los Servicios Técnicos Municipales, a no ser que ellos en el plazo de 5 días manifiesten que están dispuestos a hacerlo, y lo hagan en el plazo suficiente que se les otorgue. 

2. Como es de suponer que los autores no contestarán, aconsejo introducir las modificaciones de manera que se vean los párrafos modificados. Y en el preámbulo hacer constar quienes son los autores del documentos, y quien es el autor de las modificaciones, que se han introducido por necesidad imperiosa de los organismos informantes. No creo que esto vaya contra la Ley de la Propiedad Intelectual. Más bien el hecho de que los autores del documento no introduzcan las modificaciones necesarias va contra la Ley de contratos del sector público, pues quien presta un servicio a una Administración Pública y lo cobra está obligado a hacerlo de forma correcta y a subsanar los defectos cometidos.

[208] ITE vs IEE (2)

El pasado mes de junio entró en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. 

Tanto en su artículo 4 como en su disposición transitoria primera la citada Ley trata el Informe de Evaluación de Edificios. 

De la lectura de la disposición transitoria primera se deduce que un edificio de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años debe contar con Informe de Evaluación de Edificios en el plazo de 5 años, a contar desde la fecha en que alcance dicha antigüedad. 

Sucede entonces que todos los edificios construidos antes de 1958 tienen ya la obligación de contar con Informe de Evaluación de Edificio, ya que aplicando los plazos a un edificio construido en ese año nos saldría 1958 + 50 años + 5 plazo = 2013. Repitiendo la operación para los edificios construidos en años anteriores a 1.958, siempre nos quedaremos por debajo de 2013. 

Con respecto a la exigencia de Informe de Evaluación de Edificios, tanto para los ya obligados como para los que en el futuro se vean obligados, 

1. ¿Que Administración viene obligada a requerir el Informe de Evaluación de Edificios? 

2. ¿Los requerimientos por parte de la Administración competente para entregar el Informe de Evaluación de Edificios han de basarse en un desarrollo reglamentario de la Ley? 

3. ¿Para un edificio obligado a tener Inspección Técnica conforme a Ordenanza Municipal y también obligado a tener Informe de Evaluación conforme a la Ley 8/2013, puede el Ayuntamiento requerir la presentación del Informe de Evaluación de Edificios en lugar del Informe de Inspección Técnica sin haber modificado o aprobado la correspondiente ordenanza municipal? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Dices: “Sucede entonces que todos los edificios construidos antes de 1.958 tienen ya la obligación de contar con Informe de Evaluación de Edificio, ya que aplicando los plazos a un edificio construido en ese año nos saldría 1958 + 50 años + 5 plazo = 2013.” 

Ya dije en otra respuesta [206] que esto es lo que dice literalmente la Ley. Yo igual que otros, supongo que esto es un error, porque jamás una Ley puede obligar a que en unos segundos, a partir de su publicación en el BOE, unos cuantos millones de edificios queden inmersos en una ilegalidad, que puede ser sancionada. Esto es claramente inconstitucional. Pero la Ley dice esto y nadie lo ha corregido.

1. El artículo 4.1 de la Ley dice que “podrán ser requeridos por la Administración competente…” Pero no dice cuál es la Administración competente. Como puedes ver el que hizo la Ley no se equivocó y acabó pronto. Ahora deben ser los aplicadores del derecho y al final los Jueces los que digan cuál es la Administración competente. Yo interpreto que es la Administración municipal, por ser la competente en la aplicación y gestión del urbanismo. Pero esto lo interpreto yo. No lo dice la Ley. Y los Jueces tardarán unos años en decirlo. Sin embargo, la misma Ley en el artículo 4.6 dice que los obligados a disponer del Informe de Evaluación de Edificios deberán remitir una copia a al Comunidad Autónoma… Y sin embargo no dice nada de remitir una copia al Ayuntamiento. Como verás el que hizo la Ley no es que digamos un especialista en derecho administrativo urbanístico ni local, ni en coordinación administrativa.

2. Entiendo que no hay que esperar a ningún desarrollo reglamentario de la Ley. Evidentemente el Estado no lo hará. Y los Ayuntamientos deben aplicar la Ley sin esperar más, si bien es deseable que aprueben una ordenanza al respecto.

3. Mi opinión es claramente afirmativa. Otra cosa diferente es que es muy conveniente que se tramite una modificación de la ordenanza municipal para que los ciudadanos sepan a qué atenerse sin problemas de interpretación.

[207] Edificaciones fuera de ordenación

Tenemos una nave industrial anterior al planeamiento, en suelo urbano, cualificado para realizar edificios plurifamiliares entre medianeras. La parcela esta afectada por la nueva alineación de dos calles (la parcela hace esquina). 

Por lo tanto la edificación está fuera de ordenación con el planeamiento actual. 

Hasta ahora la nave estaba utilizada como almacén de bebidas. Ahora piden un cambio de uso y realizar obras interiores para convertir la nave en un centro deportivo, con salas de gimnasio, vestuarios, bar y pistas de paddel interiores. 

A mi manera de ver, las obras exceden de las que se pueden autorizar, ya que no son obras de reparación o conservación ni a facilitar la accesibilidad que son las únicas obras permitidas según art.108.2 de la Ley de urbanismo en Catalunya (DL 1/2010). En cuanto al cambio de uso solo se podría autorizar como provisional, pero además el art 53 del DL 1/2010 dice que las obras han de ser las mínimas que sean imprescindibles para permitir unas instalaciones fácilmente desmontables. 

Por lo tanto creo que este Centro deportivo sólo es posible realizarlo si previamente se ha cedido y urbanizado la parte de parcela que corresponde a vial. 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Me preguntas como veo la solución que tu propones al caso que planteas. Pues he de decirte que lo veo exactamente igual que tu. Estoy de acuerdo con todo el planteamiento del tema, con la legislación que citas como aplicable, y con la solución final que das. Por lo tanto no es necesario que yo vaya repitiendo lo que tu dices, pues a mi entender es correcto. 

2. Cabría pensar en autorizar el uso provisional en base a dos principios: no causa ningún perjuicio al urbanismo ni al municipio, y favorece la actividad económica. Sin embargo es cierto que el artículo 53.5 de la Ley de Urbanismo de Cataluña exige que "las obras han de ser las mínimas que sean imprescindibles para permitir unas instalaciones fácilmente desmontables." Y esta condición no se cumple en el supuesto que tu planteas.

[206] ITE vs IEE

La Ley 8/2013 regula el Informe de Evaluación de Edificios (artículo 4) y el calendario para su realización (Disposición transitoria primera). En mi opinión la redacción de la citada disposición transitoria es bastante desafortunada, en especial cuando trata la adaptación de la normativa de ITE al nuevo IEE. 

Dice dicha disposición que deberán contar con IEE los edificios de tipología residencial colectiva con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad. 

Haciendo cuentas todos los edificios construidos antes de 1958 cumplieron más de 50 años en 2008, y además ya han transcurrido 5 años desde la fecha en que alcanzaron dicha antigüedad. Es decir que todos los edificios anteriores a 1958 ya tienen obligación de IEE. 

Lo lógico hubiera sido que esos cinco años se contarán desde la fecha de entrada en vigor de la Ley 8/2013. Parece que haya sido un error. Por otro lado las ordenanzas ITE contemplan todo tipo de edificios, no sólo los de tipología residencial colectiva. 

Las preguntas serían; ¿Como se produce la adaptación de las ordenanzas ITE al nuevo informe IEE?, y mientras tanto ¿se mantienen las obligaciones de las ordenanzas ITE en vigor?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. El tema y preguntas que planteas son muy interesantes, y quizás este foro de preguntas y respuestas no es suficiente para tratar el tema, que merecería una respuesta más amplia. Sin embargo procedo a contestar con brevedad las preguntas que formulas. 

2. Sobre la Disposición transitoria 1ª opino como tu. Tal como está redactada, todas las edificaciones con tipologia residencial colectiva anteriores al año 1955, que deben ser algunos millones, desde junio de 2013 están en una situación de infracción urbanística si no disponen del Informe de Evaluación de Edificios. Y lo están desde el día siguiente de publicarse la Ley 8/2013. Esto es absurdo y casi inconstitucional, porque nadie puede cumplir en un día una obligación compleja. Opino como tu que se trata de un error, y que el redactor de la Ley quería decir que disponían de 5 años para dar cumplimiento a lo que allí se establece. Suponemos que quería decir esto, pero no lo dice. Y nadie ha sido capaz de sacar un rectificación de erratas. Ya sabes aquello de los Hijosdalgo españoles: mantella y no enmendalla. 

3. En lo que se refiere a la adaptación de las Ordenanzas Municipales a esta Ley, debes tener en cuenta lo siguiente: 

a) esta Ley es una Ley de mínimos. Lo que establece como mínimo debe ser respetado, pero una Ley autonómica puede establecer más obligaciones y plazos más cortos, siempre respetando lo que en ella se establece como mínimo. 

b) las Ordenanzas Municipales se pueden adaptar a esta Ley sin más problema si no existe una Ley autonómica. En este caso, la Ordenanza Municipal no puede ser más exigente que la Ley estatal. En alguno de sus artículos, parece que la Ley 8/2013 permite que las Ordenanzas Municipales sean más exigentes que la Ley.Pero esto yo lo pongo en duda, porque la jurisprudencia siempre ha entendido que los Ayuntamientos precisan de una Ley autonómica para regular la inspección de los edificios. 

c) Si existe una Ley autonómica que sea más rigurosa y exigente que la Ley estatal, las Ordenanzas Municipales deben asumir este mayor rigor de la Ley autonómica, pero siempre deben dar cumplimiento a los mínimos de la Ley estatal. Es importante recordar que el Informe siempre debe recoger y contener lo que establece el artículo 4.2, en las letras a), b), y c). d). Por lo tanto, respetando lo que acabo de decir, la adaptación debe hacerse ya, sin tener que esperar nada más. De no hacerse la adaptación, el Ayuntamiento debe dar cumplimiento a lo que se establece en esta Ley, y también a lo que pueda establecer la Ley autonómica si existe. Recuerdo y repito que la Ley autonómica puede ser más exigente y rigurosa que la Ley estatal. Por ejemplo, puede abarcar más edificios que los que comprende la Ley estatal, puede exigir un Informe con más datos, y puede establecer unos plazos más cortos.

[205] Base imponible del ICIO

Un local de una entidad bancaria, ejecuta obras de reforma. Consisten en la renovación de la imagen, redistribución, nuevas infraestructuras, sustitución de un cajero automático y la instalación de uno nuevo. 

Desde el Ayuntamiento se ha incoado expediente de disciplina por obras sin licencia y se han paralizado las obras, en tanto se produce la legalización de lo ejecutado y de las obras pendientes. 

La entidad bancaria como promotora de las obras solicita la licencia y aporta el proyecto redactado por un arquitecto con el correspondiente presupuesto. 

Mi consulta en la siguiente: ¿Se debe considerar como parte de la base imponible del ICIO el valor de las instalaciones necesarias para el funcionamiento del cajero automático y el valor de este aparato?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La pregunta que haces pertenece a este grupo de materias conflictivas, que los Juzgados y Tribunales resuelven caso por caso, y no siempre con el mismo resultado. 

2. El principio general es que las instalaciones fijas que se consideran anejas al edificio, forman parte de la base imponible del ICIO. 

3. Aplicando este criterio podemos interpretar que el cajero automático incrustado en la pared de la fachada del banco, forma parte de la base imponible. No así la maquinaria interior de dicho cajero. Por supuesto tampoco los otros cajeros móviles que existen en los vestíbulos de los Bancos. 

4. No se si será posible desglosar el presupuesto del cajero y de la maquinaria. En caso de duda, yo considero que el cajero incrustado en la pared de la fachada, debe formar parte de la base imponible del ICIO.

[203] Informe desfavorable de primera ocupación y posible legalización obras

CCAA de Cataluña. Girada visita de inspección de primera ocupación se constata que un edificio plurifamiliar no se ajusta a la alineación marcada según proyecto ejecutivo aprobado (alineación según normas subsidiarias vigentes en el momento de la concesión de licencia de obras). El planeamiento actualmente vigente es un POUM que daría cobertura legal a dicha alineación, es decir, sería posible legalizar la alineación ejecutada. 

Las cuestiones que se plantean son: 

1. Para la legalización de dicha alineación ¿el edificio debería cumplir con todos los parámetros urbanísticos que el nuevo POUM establece (ARM, densidad,...)? En este caso concreto el edificio ejecutado no respeta la densidad de viviendas que no estaba especificada según NNSS y que ahora el POUM determina. 

2. Es posible legalizar un único aspecto como sería la alineación dejando de lado el resto de parámetros urbanísticos establecidos por el POUM?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo creo que no existe problema en legalizar la edificación que se ha construido y que no se ajusta a la alineación marcada según el proyecto ejecutivo que recibió la licencia. Considero que sería una medida desproporcionada el no legalizar la edificación y exigir el derribo de lo construido, cuando la alienación del edificio es legalizable según el nuevo planeamiento general. 

2. Por otra parte está claro que no podemos exigir al edificio así construido que se adapte a todos los parámetros del nuevo planeamiento, cosa evidentemente imposible, por lo que tu cuentas. 

3. Por lo tanto para poder dar la licencia de 1ª ocupación, antes debera solicitar una licencia de legalización de lo construido, tan solo en el aspecto de la alineación, alegando que se adapta a la alineación establecida por el nuevo planeamiento. 

4. Una vez concedida la legalización de la construcción en el parámetro concreto de la alineación, ya se podrá otorgar la licencia de 1ª ocupación, toda vez que la construcción se adaptará a la licencia y a la legalización concedidas.

[202] Licencia de primera ocupación sin haber recepcionado las obras de urbanización

Comunidad Autónoma de Cataluña. ¿En que precepto legal (art/s), se justifica el no otorgamiento de licencias de 1ª ocupación hasta que se finalicen y reciban las obras de urbanización del ámbito de actuación?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No hace falta ningún precepto legal ni reglamentario para prohibir que se otorguen licencias de 1ª ocupación hasta que se finalicen y sean recibidas las obras de urbanización de un ámbito de actuación. Simplemente hay que hacer el siguiente razonamiento.

2. La licencia de 1ª ocupación no se puede otorgar hasta que se expida el certificado de finalización de las obras de edificación y estas obras sean concordes con el proyecto que mereció la licencia urbanística.

3. La licencia urbanística no se puede conceder mas que en suelo urbano con categoría de solar. Y no existe un solar si no se han realizado todas las obras de urbanización. 

4. Las obras de urbanización no se pueden dar por finalizadas hasta el momento en que son recepcionadas por el Ayuntamiento.

5. De ello se deduce que si las obras de urbanización no han sido recibidas por el Ayuntamiento no existe un solar en el sentido estricto del término. Si no existe aún el solar, no se puede dar la licencia urbanística. 

6. En el caso que tu expones, se supone que se ha dado la licencia urbanística en base a la posibilidad de simultanear la edificación con la urbanización. Esto es legal y se hace con frecuencia. 

7. Pero hasta que no tengamos un solar en regla, no podemos otorgar la licencia de 1ª ocupación. 

8. Aún hay otro argumento. La licencia urbanística se concede condicionada a la finalización de la urbanización. Si la urbanización no se ha finalizado, en realidad la licencia urbanística está sometida a una condición resolutoria o sine qua non. Y mientras la licencia urbanística está sometida a una condición resolutoria, no se puede otorgar la licencia de 1ª ocupación. 

9. Creo que con todos estos argumentos, tienes una motivación más que suficiente para denegar la licencia de 1ª ocupación si no han finalizado y se han recibido las obras de urbanización del ámbito de actuación.

[201] Inicio de una junta de conservación

A partir de que momento debe entenderse que los propietarios de un ámbito de actuación urbanística (P. Parcial) están agrupados "legalmente" como Junta de Conservación. 

Desde: 

1. Acuerdo de aprobación definitiva por Ayuntamiento de la constitución de la Junta. El Ayuntamiento antes de ese acuerdo ya había aprobado Estatutos y Escritura de de constitución. 

2. Otro momento.

3. Se trata de conocer (para referencia) la fecha exacta a partir de la que opera el límite de la consolidación del suelo por la edificación en 2/3.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Sería conveniente que en cada consulta se hiciera referencia a la Comunidad Autónoma a la que pertenece o donde se ubica el problema sobre el que se formula la consulta. 

2. Como norma general, las Juntas de Conservación, al igual que todas la Entidades urbanísticas Colaboradoras, adquieren personalidad jurídica en el momento de su inscripción en el Registro que las Comunidades Autónomas tienen a tal efecto, al igual que las sociedades mercantiles adquieren personalidad jurídica en día de su inscripción en el Registro Mercantil. 

3. Ahora bien, algunas Comunidades regulan el funcionamiento de las Entidades Urbanísticas colaboradoras PROVISIONALES. Y estas tienen actividades desde el momento en que se constituyen ante Notario, sin perjuicio de que deben ser aprobadas por el Ayuntamiento e inscritas también en el Registro corespondiente. 

4. Al tratarse de una Entidad de Conservación, parece que no tiene mucho sentido hablar de una entidad provisional, como sucede en las Juntas de Compensación. Y al no conocer la Comunidad Autónoma de que se trata, tampoco puedo precisar más la respuesta.

[200] Donación a la Administración con condiciones

¿Puede un ayuntamiento aceptar la donación de un suelo que exija la contratación de un arquitecto determinado para la obra pública que se ejecute en dicho suelo?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Supongo que te refieres a que en el documento de cesión del suelo se exige la contratación de un determinado arquitecto con nombres y apellidos para hacer la obra pública que proceda construir en aquel suelo.

Si es así, mi respuesta es negativa. No puede aceptarse en una donación la imposición de una condición que conlleva cometer una ilegalidad. Nadie puede imponer a la Administración el contratar un determinado arquitecto para un contrato de servicio, contratación que debe hacerse siempre siguiendo la Ley de contratos del Sector Público.

[199] Desarrollo irregular del suelo urbano industrial

Consta en el Planeamiento General (1987) de este Municipio de Andalucía delimitación de suelo urbano industrial (antigua bodega) con una superficie de 15.000 m² aproximadamente.

Con el objeto de impulsar la ejecución de un Polígono Industrial, con fecha de 2001 se enajena parte de dicho suelo urbano quedando la propiedad dividida en tres partes. 

Una de ellas redactada un Estudio de Detalle en el que se indica que se fijan las alineaciones y rasantes del conjunto, si bien en realidad se está trazando el viario (que antes no existía) y se delimitan manzanas (que tampoco existían). 

Simultáneamente se redacta Proyecto de Urbanización por una de las partes, en el que se prevé exclusivamente la urbanización del terreno de su propiedad.

Teniendo en cuenta que en la actualidad se encuentra urbanizada y ejecutado el Polígono Industrial sobre el suelo propiedad del redactor de los documentos anteriormente citados, me surgen las siguientes cuestiones:

1. ¿El instrumento de planeamiento por el que se optó es el idóneo para el desarrollo del suelo? En caso contrario
2. ¿Cuál hubiera sido el idóneo?

3. ¿Hubiera sido exigible la reserva de suelo para dotaciones y zonas verdes?

4. ¿En que situación quedan los propietarios del resto del suelo urbano industrial delimitado y no urbanizado?

5. Si el resto de propietarios en algún momento estuvieran interesados en el desarrollo de la superficie restante ¿Qué se les debería exigir?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

Contesto las 5 preguntas que formulas por el mismo orden en que lo haces. 

1. Un Estudio de detalle nunca es un instrumento de planeamiento idóneo para hacer el trazado viario y delimitar manzanas. Es un instrumento manifiestamente ilegal. Ello es evidente y la jurisprudencia lo ha establecido en cientos de sentencias. 

2. El instrumento urbanistico idóneo no puede ser otro que la modificación puntual del planeamiento o bien un plan de mejora urbana, según sea el contenido del planeamiento general y lo que se desea hacer. Pero siempre deberá ser a través del planeamiento general o del planeamiento derivado. Nunca un Estudio de Detalle. 

3. La exigencia de cesión de suelo para dotaciones y zona verde, dependerá de lo que diga la legislación urbanística de Andalucía en relación a la modificación de uso que se pretende, y al aumento de aprovechamiento urbanístico. Para precisar más hace falta tener en las manos todo el planeamiento anterior y el Estudio de Detalle ilegal pero que al final sirvió para ser ejecutado. 

4. El resto de propietarios del suelo urbano industrial delimitado y no urbanizado se ha quedado tal cual. Ellos no entraron en toda la transformación urbanística ilegal, y por lo tanto se quedan con el planeamiento de 1987. 

5. Si estos propietarios algún día quieren desarrollar las 2/3 de la finca sin urbanizar, deberán hacer lo que no hizo el propietario de un tercio. Deberán hacer las cosas de forma legal, y proponer o una modificación puntual del planeamiento o un plan de mejora urbana, sin que yo pueda precisar si la segunda fórmula es suficiente o es necesaria la modificación puntual de planeamiento.

[198] Licencia de obras a una piscifactoría.

Una piscifactoría compuesta por nave de almacenamiento y balsas ejecutadas sobre el terreno natural, por excavación, se trata de una actividad agropecuaria y puede por tanto otorgarse licencia municipal urbanística diréctamente, como uso propio del suelo no urbanizable, o por el contrario, precisa de la previa tramitación de proyecto de actuación para la cualificación de los terrenos de acuerdo a lo recogido en el Art. 52 de la LOUA (Andalucía).

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

1. La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, en sus artículos 52 y 50, no incluye la actividad de piscifactoría entre las propias del suelo no urbanizable. Tampoco lo hacen otras legislaciones urbanísticas de diferentes Comunidades Autónomas que yo he consultado. La mayoría se quedan en las tradicionales "actividades agrícolas, ganaderas y forestales. 

2. Sin embargo la LOUA nos habla de "explotaciones agrícolas, ganaderas o pecuarias, forestales, cinegéticas o análogas. Considero esta expresión muy acertada. 

3. Por lo tanto, considero que dentro de las actividades análogas del suelo no urbanizable se puede incluir una explotación de piscifactoría, pues tratándose de un río, podemos decir que es una explotación natural y no ajena a la naturaleza del terreno. 

4. De ahí podemos concluir que es suficiente la licencia municipal, sin necesidad de acudir a los mecanismos de los artículos 42 y 43 de la LOUA, siempre que se trate de un suelo no urbanizable que no tenga una especial protección. 

5. Podría ser que en un futuro desarrollo reglamentario de la LOUA se establezcan unos límites a la licencia municipal, como se ha hecho en Cataluña. Pero de momento creo que estos límites no existen, y por lo tanto la licencia municipal es suficiente, sin perjuicio de las autorizaciones de la Administración competente del dominio hidráulico público.

[197] Recepcion tácita de urbanización

Consta desde principios de los años 80 un núcleo dentro del término municipal, que fue incluido en el año 1987 en el planeamiento general como suelo urbano. Desde su creación el Ayuntamiento ha realizado diversas actuaciones en dicho núcleo:

Cesión al Ayuntamiento de la red de suministro de agua en 1983.

Obras de vialidad, disponiendo de calzada, pero careciendo de aceras en1997.

Red de saneamiento en los años 2004-2005 (paralizadas y pendientes de finalizar).

Red de alumbrado público en 2011.

En la Adaptación Parcial a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, se plantea dicho suelo como Urbano No Consolidado, sin que conste hasta la fecha recepción de la urbanización por parte del Ayuntamiento.

Existiendo interés por parte del equipo de gobierno en la recepción de la urbanización, se preguntan si ya existe una recepción tácita de la urbanización por parte de esta Administración, a la vista de las continuas obras de urbanización y mantenimiento que ha realizado el Ayuntamiento durante 30 años.

¿Es posible dicha recepción tácita? ¿Cómo se podría argumentar?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

Yo opino que el Ayuntamiento ha hecho suficientes actos para que se pueda decir que ha efectuado una recepción tácita de la urbanización (aunque muy deficiente) de este núcleo urbano. La inclusión en el planeamiento de este núcleo como suelo urbano el año 1987 la juzgo como un acto definitivo. Por otra parte, si el Ayuntamiento ha recibido la red de alumbrado público, y ha realizado obras en la calzada, saneamiento y en el alumbrado público, significa que ya asumido todos los servicios urbanísticos básicos, algunos de ellos desde hace más de 30 años. Ante estos hechos no se puede poner en duda que estamos ante un suelo urbano con todos los derechos y obligaciones. Sobre la calificación que ahora se pretende de este suelo urbano, como suelo urbano no consolidado, en principio parece de dudosa legalidad, si bien no puedo afirmarlo al carecer de otros datos necesarios, como la consolidación del sector, y si se han hecho todas las cesiones necesarias de vialidad. Contestando a las preguntas finales, diría que la recepción tácita de las escasas obras de urbanización existentes es evidente, sobre todo porque ha sido el Ayuntamiento el que al final ha acabado la urbanización. Y la manera de argumentarlo es precisamente el relato de todo lo que tu has explicado.

[196] Modificación de condición de licencia

En el momento de otorgar una licencia municipal de obras mayores, se impuso como condición de la misma la cesión obligatoria y gratuita de terrenos destinados a vialidad (chaflán) del solar donde se pretendía edificar, según el artículo 44.2 del DL 1/2010.

Una modificación puntual del planeamiento posterior eliminó todos los chaflanes de la zona, y ahora el promotor solicita la modificación de la licencia y la eliminación de la condición antes referida. La cesión no se formalizó previamente a la edificación, tal y como establece la ley, y una vez acabada la obra han solicitado esta modificación para poder obtener la 1a ocupación.

No hubo ningún requerimiento por parte del ayuntamiento.

Es posible informar favorablemente la modificación solicitada?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo no veo ningún inconveniente en eliminar esta condición impuesta en la licencia. La condición estuvo bien impuesta pues lo exigía el planeamiento, ya que el chaflán debía ser cedido de forma gratuita en el momento en que el propietario quisiera edificar. Ahora bien, una modificación posterior del planeamiento municipal ha suprimido los chaflanes. Una vez suprimidos los chaflanes no tiene sentido que en esta finca quede un pequeño terreno que será propiedad municipal, y que nadie cuidará. Podría el Ayuntamiento alegar que el terreno ya ha sido cedido y por lo tanto como es propiedad del Ayuntamiento, éste no lo puede ceder. También esta teoría sería defendible. Pero yo opino que la finalidad de la condición de cesión era cumplir con el planeamiento que imponía unas fachadas con chaflanes. Desaparecida esta prescripción del planeamiento, parece razonable no mantener la condición impuesta.

[195] Competencia para redactar un proyecto

Se solicita licencia de cambio de uso de vivienda a local. Las dos viviendas de planta baja de un edificio de dos plantas se quieren convertir en locales. No es necesaria la ejecución de obras, únicamente se crea un vestíbulo de independencia en el portal. 

¿Qué técnico está habilitado para la redacción del correspondiente proyecto? ¿puede ser un aparejador?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

Cuando la modificación del uso era pasar de unos locales comerciales a vivienda, siempre hemos informado que se exige un proyecto redactado por arquitecto, por esta profesión la que tiene la competencia exclusiva en materia de viviendas (uno de los seis usos exclusivos de los arquitectos según la LOE).Pero en el caso que su planteas se trata de transformar dos viviendas en locales comerciales. Y además con unas obras mínimas. Yo creo que no existen motivos para negar esta competencia a los arquitectos técnicos. Por lo tanto considero que un arquitecto técnico es competente para el proyecto sobre el cual tú haces la consulta.

[194] Compatibilidad urbanística de nave

Me han solicitado un certificado de compatibilidad urbanística de una nave existente, que en la siguiente situación: tiene abierto un expediente de disciplina urbanística por obras ejecutadas sin licencia, y parte de las cuales son ilegalizables. La nave está en un Plan de Mejora Urbanística, cuya reparcelación se llevó al Registro de la Propiedad para inscribirla, cosa que no se pudo hacer por deficiencias. Se ha hecho una modificación subsanando las deficiencias, que está ahora expuesta al público. Las parcelas iniciales y definitivas donde está ubicada la nave actual no se modifican. La nave actual quedaría fuera de ordenación, ya que el Plan de Mejora Urbana supone la transformación del uso industrial; ahora existen unas naves industriales que en teoría deben convertirse en viviendas. La voluntad política es que mientras no haya una mayor actividad económica, la gente pueda utilizar los espacios existentes. El uso principal del PMU es el residencia y como uso complementario existe el industrial. Por lo tanto mi pregunta es: ¿puedo emitir un certificado de compatibilidad urbanística si la actividad no está prohibida pero no es la principal?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1.Se sobreentiende de tu pregunta que el Plan de Mejora Ubana ha sido aprobado definitivamente y publicado. 

2. También parece claro que la reparcelación ha sido aprobada definitivamente, aunque existan unos problemas para su inscripción en el Registro de la Propiedad, supongo que por defectos de tipo hipotecario o de derecho registral, pero no por defectos de derecho urbanístico. 

3. Con estos dos supuestos, yo no veo ningún inconveniente en que hagas el certificado de compatibilidad urbanística para un uso industrial de la nave. Aunque el uso principal del PMU sea el residencial o de viviendas, como resulta que el uso industrial está permitido, el certificado solicitado puede ser emitido.

[193] Licencia de obras con infracción urbanística grave.

Redacto un proyecto de ejecución y se emite informe favorable de visado por el Colegio de Arquitectos. En dicho informe hay un apartado denominado DICTAMEN URBANÍSTICO, donde se indica en el proyecto no se estima constitutivo de infracción urbanística alguna susceptible de ser calificada como muy grave o grave.

Al entregar el proyecto en el ayuntamiento para solicitar la licencia la deniegan por una infracción urbanística grave: según Normas Subsidiarias el fondo edificable es de 22.00 ml y la edificación tiene un fondo edificable de 24.00 ml. La mayoría de las edificaciones de esa misma urbanización se pasa de los 22.00 ml, pero según el ayuntamiento lo hecho, hecho está.

¿Tiene alguna responsabilidad el Colegio de arquitectos y porque el ayuntamiento da licencia de obras con la misma infracción urbanística que la que he cometido yo en el proyecto.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Tu pregunta contiene dos aspectos totalmente diferentes: la posible responsabilidad del Colegio a causa del visado urbanístico, y la conducta del Ayuntamiento al negarte una licencia, por una ilegalidad consentida en otros muchos casos. Contesto primero a la segunda pregunta.

1. El Ayuntamiento hace bien en denegarte la licencia urbanística a tu proyecto, porque contiene una infracción urbanística, con independencia que sea leve, grave o muy grave. Toda obra debe respetar los parámetros urbanísticos del planeamiento municipal, y uno de ellos es la profundidad edificable. El hecho de que la mayoría de las edificaciones de la urbanización sobrepasen la profundidad de 22 m., no es ninguna razón para que el Ayuntamiento autorice tu proyecto. Como dice el Ayuntamiento, lo hecho (aunque sea mal hecho) hecho está. El Ayuntamiento ha actuado mal al dar licencias con una profundidad superior a los 22 m (si es que lo hizo) y también ha hecho mal al no actuar contra los que hayan edificado con esta profundidad contra la licencia concedida. En ambos casos ha actuado mal. Pero el hecho de haber actuado mal en el pasado, no da ningún derecho a los siguientes para exigir que siga actuando mal. El derecho a la igualdad que consagra el artículo 14 de la Constitución Española, se entiende dentro de la legalidad, nunca dentro de la ilegalidad. 

2. Posible responsabilidad patrimonial del Colegio de Arquitectos por una especie de visado urbanístico no correcto. Para mí, no existe ninguna responsabilidad patrimonial del Colegio por decir que “en el proyecto no se estima constitutivo de infracción urbanística alguna susceptible de ser calificada como muy grave o grave.” En primer lugar, para que exista responsabilidad patrimonial debe producirse un daño cuyo origen sea la actuación del Colegio. Y en este caso el único daño posible ante la denegación de la licencia, es que tú tendrás que corregir el proyecto para solicitar una nueva licencia. Y de este daño el responsable eres tú mismo, como redactor del proyecto. En segundo lugar, el Decreto 1000/2010 sobre visado obligatorio, no incluye los aspectos urbanísticos entre el contenido del visado obligatorio. Y allí se establece la responsabilidad patrimonial del Colegio cuando se produzcan daños justamente a causa del visado obligatorio hecho de forma equivocada. Por ello, no parece que se pueda imputar ninguna responsabilidad patrimonial al Colegio por el error en este visado aparentemente urbanístico. 

3. Aunque no dices en qué Comunidad Autónoma está el Ayuntamiento que te ha denegado la licencia ni el Colegio que ha emitido el visado, no entiendo cómo puede un Colegio de Arquitectos con cientos de ayuntamientos en su circunscripción y por lo tanto cientos de planeamientos urbanísticos, afirmar que un proyecto no contiene ninguna infracción urbanística grave o muy grave. Esta afirmación es difícil de hacer por parte del propio arquitecto municipal, que tiene el planeamiento de su municipio a mano, y que lo conoce a fondo; a pesar de lo cual, algunas veces se equivoca. Pero un Colegio de Arquitectos es imposible que pueda hacer este análisis urbanístico de los proyectos que se presentan a visar, a no ser que disponga de una oficina de visado con multitud de técnicos, y con toda la información urbanística “actualizada” de los ayuntamientos de su circunscripción. Y no parece que en los tiempos que corren los Colegios puedan hacer esta actividad. Todo ello sin perder de vista que el Decreto sobre el Visado obligatorio prohíbe que el visado tenga este contenido urbanístico.

[192] Emisión de certificado del estado de obras

En el año 2006 hicimos una cesión de terreno a una promotora para construir una urbanización, a cambio de tres viviendas, en el año 2011, las obras se paralizaron y la promotora nos cedió 2 viviendas sin terminar de construir y una parcela sin ningún tipo de construcción, todo esto está escriturado y registrado correctamente.

Recientemente Hacienda ha hecho una nueva valoración de las propiedades como si estuvieran terminadas al 100 %, ante lo cual hay que presentar las alegaciones correspondientes, y una de ellas es presentar un CERTIFICADO DEL ESTADO ACTUAL DE LAS PROPIEDADES, emitido por el Arquitecto Técnico Municipal, requerido dicho certificado al Técnico en cuestión, me dice que no puede emitir dicho certificado mientras no me subrogue a la Licencia de Obras emitida a la Promotora en su momento, pero no tengo ninguna intención de continuar con las obras en este momento.

Podrían decirme si este Señor tiene la obligación de emitir esos certificados, o bien que otro tipo de certificaciones puedo enviar, puesto que el plazo para presentar dichas alegaciones se me termina.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1.Hacienda ha cometido un error por simple inercia administrativa. Y lo que hay que hacer es desvirtuar el error, mediante cualquier prueba admitida en derecho. 

2. Por supuesto que el certificado del arquitecto técnico municipal era una prueba muy eficaz para que Hacienda rectifique su error. Pero no es el único medio de prueba que tu tienes. 

3. En vista de que el arquitecto técnico municipal se niega a emitir este certificado, puedes acudir a cualquier arquitecto o arquitecto técnico, debidamente colegiado, y el certificado que él te emita será suficiente para Hacienda. Es aconsejable que acompañe el Certificado con un reportaje fotográfico del estado de las dos viviendas sin acabar, y del solar sin edificar. 

4. Otra posibilidad es que tu hagas el reportaje fotográfico, y pidas a un Notario que levante acta notarial según la cual conste que las fotografías se corresponden con la realidad. 

5. En estos momentos desconozco cual de los dos sistemas tendrá un coste menor. Podría ser que un arquitecto o arquitecto técnico cobre menos que un notario, aunque estos últimos tampoco tienen honorarios muy elevados para levantar una Acta. Puedes preguntar a ambos el coste de su trabajo.

[191] Desclasificación de suelo urbano

En primer lugar, darles las gracias por compartir los contenidos de su blog. A continuación quería decirles que en concreto el  artículo [325] publicado en su blog me ha parecido de gran calidad y en mi caso de mucha utilidad. En este sentido me ha surgido una duda que me gustaría compartir con ustedes. 

La cuestión es si la constante y pacífica Jurisprudencia del TS en esta materia, resulta de aplicación en supuestos de desclasificación de Suelo Urbano Consolidado para su reclasificación en Suelo No Urbanizable de especial protección (de aguas). En el caso en concreto, se trataría de un SUC con licencias urbanísticas vigentes y con autorización del órgano autonómico para construir en la zona de policía del Río y en fase de ejecución conforme al PGOU vigente que se encuentra en revisión (aprobación inicial). Con la reclasificación a SNU que se propone en la revisión se imposibilita poder finalizar la obra conforme al proyecto licenciado por el Ayuntamiento ya que parte del edificio ocuparía una franja de terreno reclasificado a SNU que prohíbe la edificación.

A los efectos de evitar un contencioso con el Ayuntamiento por la responsabilidad patrimonial que dicha actuación supondría en caso de aprobarse definitivamente el PGOU, considero que esta doctrina y Jurisprudencia podría servir para defender ante los redactores el mantenimiento de la actual clasificación de SUC.

Quedo a la espera de su respuesta dándoles las gracias por adelantado.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En primer lugar y antes que nada, hay que recordar la doctrina unánime y antigua del Tribunal Supremo, aplicada por todos los Tribunales de la jurisdicción contenciosa administrativa, y reflejada en todas las legislaciones, que consiste en el principio de de “el suelo urbano es el que es urbano en la realidad, y por lo tanto no cabe ninguna discrecionalidad de la Administración en calificar el suelo urbano”. Esto significa que la Administración no puede calificar como suelo urbano el que no es urbano, y tampoco puede calificar como urbanizable o como no urbanizable el suelo que en realidad ya es urbano. 

En contraposición con este principio básico en el derecho urbanístico español, la Administración goza de un gran margen de discrecionalidad para calificar el suelo como urbanizable o como no urbanizable. Pero esta discrecionalidad no existe cuando nos referimos al suelo urbano. 

2. Una consecuencia de este principio, es que un suelo realmente urbano jamás puede desclasificarse y pasar a ser suelo urbanizable o suelo no urbanizable. Fíjate que el trabajo publicado al que tú te refieres y que has encontrado muy interesante, se refiere a la posibilidad de rebajar el suelo urbano consolidado a suelo urbano no consolidado. Pero siempre moviéndonos dentro del suelo urbano. Y sobre esto, han existido dudas y una jurisprudencia antigua que decía que era posible, aunque ahora la jurisprudencia se mantiene uniforme en el sentido negativo. Pero jamás la jurisprudencia ha dudado en afirmar que el suelo urbano no puede ser desclasificado y pasar a ser suelo no urbano, ya sea urbanizable o no urbanizable. 

3. Solamente existiría un caso en que sería legal desclasificar un suelo urbano y pasarlo a suelo urbanizable o no urbanizable: en el supuesto de que un planeamiento haya calificado un suelo como urbano sin serlo, es decir de forma ilegal. Este suelo ilegalmente calificado como urbano en un planeamiento general, si sobre él no se ha efectuado ningún proceso de urbanización, en cualquier momento puede la Administración rectificar el planeamiento ya sea mediante una modificación puntual ya sea mediante la revisión general, y descalificarlo, pasándolo a suelo urbanizable o no urbanizable. Y esto es lógico que esté permitido, porque en definitiva se trata de corregir una manifiesta ilegalidad hecha en el planeamiento, aunque nadie lo haya impugnado. 

4. Por lo tanto, a los redactores del PGOU habría que advertirles de que lo que pretenden hacer contradice la jurisprudencia unánime del Tribunal Supremo, y la legislación urbanística de la Comunidad de Andalucía. No debes indicarles la jurisprudencia del artículo que comentas. Se trata de otra jurisprudencia más básica y más elemental, que nadie ha puesto en duda nunca, y que recogen las legislaciones de todas las Comunidades Autónomas. 

5. Si no te hacen caso, las personas afectadas por esta desclasificación deben interponer dos tipos de acciones en su defensa: 

a) Un contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, en la sede de Sevilla o de Granada, según donde radique el órgano de la Junta que ha hecho la aprobación definitiva del PGOU. El plazo es de 2 meses desde la fecha de la publicación en el Boletín oficial de la Junta de la aprobación del nuevo PGOU. 

b) Una reclamación administrativa por responsabilidad patrimonial de forma conjunta contra la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento, por los daños que se originen con el nuevo PGOU. El plazo para esta reclamación es de 1 año desde la fecha de la publicación en el Boletín oficial de la Junta de la aprobación del nuevo PGOU. Ten presente que el plazo de 1 año se cuenta desde la fecha que acabo de indicarte, y no desde la fecha de la sentencia que resuelva la impugnación del POUM. Este es un defecto en el cual caen muchos abogados, y después la reclamación puede ser extemporánea. La reclamación administrativa hay que interponerla en el plazo de un año. Si la Junta y el Ayuntamiento deciden suspender su tramitación hasta que el TSJ de Andalucía se pronuncie sobre la posible nulidad o no del PGOU, no hay ningún problema.

[190] Licencia de actividad de 1996

Consta en el archivo municipal licencia de actividad para bar-terraza en una edificación, con fecha de otorgamiento en 1997. Girada visita a la finca se comprueba que hace años que cesó la actividad, encontrándose actualmente sin uso. Aprovechando que próximamente son las fiestas patronales el titular de la actividad ha cedido la licencia a un tercero para ese periodo. Agradecería conocer si es posible declarar de oficio la caducidad de la licencia de actividad y que procedimiento administrativo habría que seguir.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.
1. La caducidad está prevista para las licencias de obra, al no ejecutarse las obras en el tiempo establecido en la licencia, o de forma supletoria en el tiempo que fija la legislación de la Comunidad Autónoma. 

2. Pero para las licencias de actividad, una vez se han ejecutado las obras y la actividad se ha desarrollado, no conozco que exista una previsión de caducidad, por haber estado algún tiempo sin ejercerse la actividad. 

3. Desconozco si la legislación de tu Comunidad Autónoma tiene algo regulado al respecto. 

4. En todo caso deberías comprobar que el local reúna todas las condiciones que hoy se exigen para el funcionamiento del bar, y en caso contrario exigir una adecuación del local.
Respuesta a comentario

1. El Reglamento a que te refieres tan solo se aplica a los espectáculos públicos y actividades recreativas. En cambio en la pregunta se refieren a la actividad de bar-terraza, que creo que no es ni un espectáculo público ni una actividad recreativa. 

2. Por otra parte desconozco si este Reglamento sigue vigente. Pero aunque estuviera vigente, no es de aplicación en razón de la materia que regula. 

3. En cualquier caso, de no existir una normativa autonómica específica, yo considero que ante un periodo largo de inactividad, es aconsejable efectuar una visita de inspección para comprobar que el local reúne todas la condiciones exigidas para su funcionamiento. 

4. También hay que tener en cuenta que podría ser que esta actividad se encuentre incluida en el régimen de comunicación sin tener que esperar la concesión de la licencia.

Respuesta al comentario

1. El Reglamento a que te refieres tan solo se aplica a los espectáculos públicos y actividades recreativas. En cambio en la pregunta se refieren a la actividad de bar-terraza, que creo que no es ni un espectáculo público ni una actividad recreativa. 

2. Por otra parte desconozco si este Reglamento sigue vigente. Pero aunque estuviera vigente, no es de aplicación en razón de la materia que regula. 

3. En cualquier caso, de no existir una normativa autonómica específica, yo considero que ante un periodo largo de inactividad, es aconsejable efectuar una visita de inspección para comprobar que el local reúne todas la condiciones exigidas para su funcionamiento. 

4. También hay que tener en cuenta que podría ser que esta actividad se encuentre incluida en el régimen de comunicación sin tener que esperar la concesión de la licencia.

[189] Ejecución de obras en cooperativa (continuación pregunta [140]

Una vez presentado el Proyecto Técnico de modernización de cooperativa [continuación pregunta 140] y otorgada la licencia de obras, presentan los interesados escrito de alegaciones respecto a la valoración de las mismas entendiendo que solo debe liquidarse respecto a los capítulos correspondientes a obra civil, por cuanto entienden que la maquinaria e instalaciones contempladas en Proyecto tienen carácter móvil y pueden ser reemplazadas, desplazadas o sustituidas a criterio de la propiedad, aportando certificado del Técnico redactor y director de las obras en ese sentido.

¿Es correcto lo alegado?

¿Que indica la jurisprudencia al respecto de instalaciones “móviles”?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

1. Si las instalaciones tienen el carácter de fijas o móviles es algo que debes valorar tu, analizando el Proyecto e incluso efectuando una visita de inspección a las obras. 

2. Pero si realmente la maquinaria y las instalaciones tienen el carácter de móviles, el presupuesto de las mismas no debe tenerse en cuenta para efectuar la liquidación de la tasa por la concesión de la licencia, y tampoco para la liquidación del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO). 

2. La jurisprudencia considera que son instalaciones fijas aquellas que suelen estar fijadas a las obras de manera que no se pueden mover sin efectuar alguna obra en la construcción. Por ejemplo, se consideran instalaciones fijas los transformadores de electricidad, los aparatos de calor y aire acondicionado, los muebles de cocina fijos, los armarios empotrados y otros análogos. Tratándose de una cooperativa, pueden existir instalaciones móviles y otras fijas. Te corresponde a ti diferenciar unas de otras en base al criterio que he expuesto antes.

Respuesta al comentario

1. La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 2010 es muy importante a efectos del ICIO porque desautoriza radicalmente nada menos que al Tribunal Superior de Justicia de Sevilla, y da la razón al Ayuntamiento de Osuna en la liquidación del ICIO de un parque eólico. En el fallo dice así: "FALLAMOS: Que estimando sustancialmente el recurso de casación en interés de la ley interpuesto por el Ayuntamiento de Osuna, contra la sentencia, de fecha 27 de noviembre de 2008, dictada por la Sala Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Sevilla, debemos fijar como doctrina legal que "Forma parte de la base imponible del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, regulado en el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en el supuesto de instalación de parques eólicos el coste de todos los elementos necesarios para la captación de la energía que figuren en el proyecto para el que se solicita la licencia de obras y carezcan de singularidad o identidad propia respecto de la construcción realizada", todo ello con respeto de la situación jurídica particular derivada de la sentencia recurrida."

2. Prescindiendo del tema del parque eólico, que creo que estaba claro que el Ayuntamiento de Osuna había actuado correctamente (por lo cual es incomprensible la sentencia del TSJ de Andalucía con sede en Sevilla) el párrafo importante de la Sentencia en términos generales es el que tú indicas : " Fundamento de derecho cuarto (último párrafo) : "La conclusión a que se llega de la jurisprudencia es que si bien se excluyen de la base imponible del ICIO el coste de equipos, la maquinaria e instalaciones mecánicas, salvo el coste de su instalación, construidos por terceros fuera de obra e incorporados a la misma y que por sí mismas no necesitan licencia urbanística, esta exclusión no alcanza al coste de los equipos, maquinaria e instalaciones que se construyen, colocan o efectúan como elementos técnicos inseparables de la propia obra, e integrantes del proyecto para el que se solicita la licencia de obras u urbanística y que carezcan de la identidad propia respecto de la construcción realizada." La interpretación de este párrafo es clara: los elementos fijos y las instalaciones inseparables de la obra, que configuran el objeto y la finalidad de la construcción, y que figuran en el proyecto que obtuvo la licencia, forman la base imponible del ICIO.

[188] Consulta sobre la ejecuciòn de obras al amparo de la Ley 12/2012

En relación a la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios quisiera que se me aclarara la siguiente duda.

Las actividades y las obras de adecuación de los locales para el desarrollo de esas actividades que quedan inclusos en el Anexo de la Ley 12/2012 pueden acogerse al procedimiento que figura en la misma. Muchos de ellos requieren la realización de obras, siendo autorizables aquellas que queden fuera del alcance de la Ley 38/1999 "Ley de Ordenación de la Edificación". Muchos municipios ponen la distinción de esas obras en la línea de Obras Mayores y Obras Menores, cosa que no tiene nada que ver con la Ley 38/99, y más aún cuando lo que se considera Obra Menor varía enormemente en función del municipio del que se trate. Por eso me gustaría que se me aclarara lo que es una obra comprendida dentro de la Ley 38/1999 ciñéndonos a lo que se establece en la misma. Dicho límite queda establecido en el artículo 2.2 de la misma (recientemente modificado por la disposición final tercera de la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas) y que en resumidas cuentas queda como sigue:

a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.

b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

El punto a) y punto c) son claros. El problema llega con el punto b), donde desde mi punto de vista es complejo establecer los límites y donde el tema que me genera más controversias es la descripción siguiente "no tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio". ¿Qué significa cambiar los usos característicos del edificio.?. Soy consciente de que el tema es delicado, más aun cuando existe juridisprudencia en todos los sentidos. Mi pregunta es concreta; 

En un local en bruto (150 m²) de un bloque de viviendas, y que conceptualmente fue concebido como un futuro local comercial, pero que no fue adecuado, y en el que ahora pretenden realizarse obras de acondicionamiento para su puesta en marcha (colocación de escaparate en la configuración de hueco preestablecida, suelos, ejecución de aseo, e instalaciones básicas);

¿Podrían tener cabida la ejecución de esas obras al amparo de la Ley 12/2012, entendiendo evidentemente que la actividad se encuentra inclusa dentro de unos epígrafes del mismo? 

Quisiera aclarar respecto a esta cuestión que evidentemente entiendo que para la realización de estas obras es necesario la ejecución de un proyecto para una correcta definición, lo que no tiene que significar que ese proyecto que nos define esas obras tenga que ser un proyecto conforme LOE. Es decir, estoy planteando la definición de obras no afectas por la LOE y su posible cabida.

P.D. Soy conocedor de la respuesta a la pregunta nº 019 http://uaaap5.blogspot.com.es/2011/03/consulta-sobre-el-ambito-de-aplicacion.html

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

1. El problema que planteas en general es complejo y posiblemente para dar una solución global se requiere todo un trabajo largo y complejo, y con el cual tampoco habría unanimidad de criterios. 

2. Sin embargo, el caso concreto que expones pienso que tiene una respuesta, o al menos yo me atrevo a darla. 

3. Las obras de adecuación de un local en bruto, en una planta baja de un edificio de viviendas, a fin de instalar un local comercial, yo opino QUE NO SON UN CAMBIO DE USO. Son obras de adecuación del local precisamente para uno de los usos que estaban previstos en el proyecto de edificación. El cambio de uso de los locales comerciales se produce cuando precisamente se les quiere convertir en viviendas. 

4. De ahí puedes deducir todas las consecuencias que tu mismo ya planteas en tu pregunta. No se trata de obras que precisen proyecto en el sentido del artículo 2.2 de la LOE, sin perjuicio de que se puedan considerar obras mayores en la definición de muchos ayuntamientos, y por lo tanto se exija un proyecto que defina las obras.
Respuesta al comentario

Estoy de acuerdo con las respuestas que tu mismo das a las preguntas que formulas. 

1. Dices que entiendes que se necesite un Proyecto, aunque dicho Proyecto no tiene por qué estar afecto por la LOE, algo que no tiene nada que ver con la terminología de Obra Menor o Obra Mayor. Estoy completamente de acuerdo con esta afirmación. 

2.Crees que pueden existir obras de alcance mayor que no tienen que estar afectas por la LOE al no incurrir en las circunstancias del controvertido artículo 2.2 de la LOE. Yo también creo lo mismo que tu. Y en cuanto a la LOE son muchos los artículos que podemos calificar como controvertidos. Piensa que es una Ley que surgió a través de un pacto entre dos colectivos, y a veces para obtener la paz social se hacen leyes no muy congruentes. Ahora supongo que sabes que el Gobierno pretende que a través de un pacto entre todos los colectivos de los colegios técnicos se llegue a un pacto sobre el reparto del escaso pastel de la construcción y edificación. 

3. Por último, en cuanto a tu opinión sobre el espíritu de la Ley 12/2012, yo opino lo mismo que tu.

[187] Otorgamiento de licencia de obras previa a procedimiento de licencia de actividad

Se presenta por un particular un Proyecto de Actividad con objeto de establecimiento de taller de mecánica, sujeto al trámite de Calificación Ambiental establecido en la ley 7/2007 GICA y en el Reglamento de Calificación Ambiental de Andalucía.

Teniendo en cuenta que en el Proyecto de Actividad figuran una serie de obras de adaptación (ejecución de instalación eléctrica y red de saneamiento, ¿es posible autorizar las mismas con carácter previo al otorgamiento de la licencia de actividad?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

1. El antiguo Reglamento de Servicios estatal, del año 1955, ya prohibía conceder la licencia de obras, si de forma previa o al menos simultánea no se concedía la licencia de actividad. 

2. Esta prohibición se ha mantenido en las diversas legislaciones autonómicas que regulan el régimen local (licencias y servicios). Supongo que la legislación autonómica de Andalucía contiene este precepto. Aunque no lo tuviera, la situación sería la misma pues la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de los otros Tribunales de la jurisdicción contenciosa administrativa, siguen manteniendo esta norma. 

3. Ahora bien, esta prohibición no es a efectos de nulidad. Quiero decir, que la prohibición es una norma de prudencia para los Ayuntamientos. 

4. Por lo tanto, si vosotros concedéis la licencia de obras antes de la licencia de actividad, la licencia de obras será legal siempre que se conceda de acuerdo con la normativa urbanística. Pero ello supone que si por alguna causa después de concedida la licencia de obras, no se concede la licencia de actividad, el Ayuntamiento podrá incurrir en responsabilidad patrimonial, justamente por haber concedido una licencia de obras antes de conceder la licencia de actividad o ambiental. 

5. Por este motivo nunca se debe conceder una licencia de obras antes de conceder la licencia de actividad o ambiental. Pero el Ayuntamiento que lo haga, lo habrá hecho legalmente. El único problema será que el Ayuntamiento se arriesga a tener un problema de responsabilidad patrimonial en el supuesto que después se deniegue la licencia de actividad.

[186] Obra municipal paralizada e inacabada

En el municipio de Cataluña en el que ejerzo como técnica municipal, el ayuntamiento inició las obras de un equipamiento en el año 2007, a mediados del año 2009, por motivos económicos, se paralizaron las obras habiéndose ejecutado un 37% de su totalidad (plantas sótano y prácticamente la totalidad de la estructura).

En el expediente sólo consta una solicitud de paralización de obra formulada por la constructora y la dirección facultativa en el año 2009, justificando la necesidad de la elaboración de un proyecto reformado.

No hay acta de suspensión de la obra, ni una renuncia por parte de los técnicos, ni el ayuntamiento ha tomado ningún acuerdo al respecto.

Al margen de las situaciones contractuales, ¿cómo se debe proceder y qué documentación se debería elaborar o requerir a las partes implicadas para cerrar el expediente correctamente?

¿Acta de suspensión de la obra? ¿Planos modificados del estado actual de la obra? ¿Certificado del programa de control de calidad de la obra ejecutada?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

1. La paralización de una obra pública municipal comporta unos problemas contractuales con el contratista y con los técnicos que dirigen la obra, si no sois los municipales. Como de estos no me preguntas, no entro en su solución. 

2. Por lo que se refiere a los otros aspectos, el fundamental debería ser un acuerdo municipal, ordenando la suspensión de las obras, de forma motivada. En este caso por los problemas económicos. Por cierto, los problemas económicos derivan de no haberse seguido un procedimiento contractual y financiero correcto. 

3. En cuanto a los técnicos, si estos no son municipales, hay que llegar a un acuerdo con ellos para rescindir los contratos administrativos de dirección de las obras. Sin embargo si el autor de proyecto es un técnico exterior al Ayuntamiento. el día en que se reemprenda la obra, deberá respetarse su proyecto, que no puede ser reformado sin su consentimiento. 

4. En cuanto a documentos, me parece correcto que se haga una Acta de suspensión de las obras. 

5. Si las obras ejecutadas no responden exactamente al proyecto, la dirección facultativa debería presentar documentos que definan las variaciones ejecutadas, con planos y explicaciones suficientes: precios contradictorios aplicados, y todas las certificaciones expedidas. 

6. Por último existe el problema de seguridad. Debes tener la seguridad que las obras paralizadas no suponen ningún peligro para los peatones, y que no sea fácil el que personas extrañas (niños) entren en la obra y sufran un accidente. 

7. También sería conveniente tomar las precauciones necesarias para que las inclemencias meteorológicas no perjudiquen excesivamente las obras inacabadas.    

[185] Obras de construcción paralizadas e inacabadas

En el municipio de Cataluña en el cual trabajo como técnica municipal, existen diversas construcciones sin finalizar, algunas llevan paralizadas desde el 2008.

Es obligación del propietario y condición cuando se otorga la licencia acabar las obras, pero por motivos económicos no ha sido posible.

¿Cuál sería el procedimiento a seguir para la regularización administrativa de los expedientes?

¿Declarar la caducidad?

¿Que el promotor solicite una prórroga? Aunque se haya excedido ampliamente los plazos para finalizar la obra y para solicitar la prórroga.

¿Que la DF redacte un documento de suspensión y paralización de obras y que lo presente al ayuntamiento solicitando la suspensión temporal de la licencia?

Entiendo que si se declara la caducidad del expediente, para reiniciar las obras se tendrá que solicitar una nueva licencia, con un nuevo proyecto que deberá prever la adaptación de lo construido a la normativa actual. En muchos casos en la primera licencia aún no era de aplicación el CTE.

Si se cumplen las circunstancias dispuestas en la ley 3/2012, se podría solicitar una prórroga para finalizar las obras antes del 31 de diciembre de 2014, pero dudo que sea tiempo suficiente para acabar las obras.

Tal vez la tercera vía sería la más razonable y permitiría al ayuntamiento exigir que las obras paralizadas cumplan las condiciones de seguridad requeridas, pero ¿qué cobertura legal tiene esta opción?

Por último, si no se ha acabado la obra, ¿es procedente la devolución de las fianzas depositadas (en concepto de gestión de residuos, devolución de la placa de obras, reposición de elementos en la vía pública, etc.?

¿Cómo se gestiona esta situación habitual hoy en día?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

1. El problema que planteas, muy general no tan solo en Cataluña sino en toda España, no tiene una fácil solución. Por cierto, Cataluña es de las pocas Comunidades que ha legislado al respecto, y ha dado una solución que puede aplicarse en algunos supuestos, pero que tampoco es una solución para todos los casos, tal como tu apuntas.

2. Contestando tus preguntas te digo que en general no queda otra solución que declarar la caducidad de la licencia. Existe la posibilidad de hacer ver que no os enteráis de nada desde el Ayuntamiento. Pero apenas exista una denuncia, deberéis actuar declarando la caducidad. 

3. También deberíais actuar si el estado inacabado de las obras supone un peligro para los usuarios de la vía pública o los propietarios de las casas vecinas. 

4. La segunda opción que tu propones, no es posible si ya se han excedido los plazos de ejecución de las obras y los plazos para solicitar la prórroga. Jamás debes conceder una prórroga de forma ilegal. Las consecuencias pueden ser muy malas para el Ayuntamiento. Conceder una prórroga ilegal equivale a conceder una licencia ilegal. Y esto jamás debe hacerse. 

5. La tercera solución que propones, no tiene ningún fundamento legal. Las obras públicas pueden suspenderse. Pero en las obras privadas las licencias caducan con el transcurso de los plazos determinados en la licencia o en la legislación urbanística de forma supletoria. 

6. En el caso de tu municipio en Cataluña, si se cumplen las condiciones establecidas en la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 3/2012, puedes conceder la prórroga, pero las obras deben finalizar el 31 de diciembre de 2014. 6. Repito que la solución que tu propones en tercer lugar, no puede aplicarse pues no tiene ningún fundamento legal y va contra la legislación expresa de Cataluña, y posiblemente contra las legislaciones de las otras Comunidades Autónomas.
Respuesta al comentario 1

1. El ICIO es un impuesto cuya base imponible es el valor de las obras e instalaciones ejecutadas, no sobre las presupuestadas. En esto se diferencia de la tasa por la concesión de la licencia, que se devenga por el hecho de conceder la licencia. 

2. Aunque la liquidación provisional del ICIO se hace sobre un presupuesto, la liquidación definitiva debe hacerse sobre las obras realmente ejecutadas. Si las obras ejecutadas superan el presupuesto debe hacerse una liquidación definitiva complementaria. Igualmente al revés. 

 3. La consecuencia de estos principios básicos, es que el en el caso de unas obras ejecutadas parcialmente, debe procederse a la devolución del porcentaje de las obras no ejecutadas, como un ingreso indebido.
Respuesta al comentario 2

1. El depósito para garantizar la gestión de residuos debe devolverse una vez se ha comprobado que la gestión de residuos por la ejecución de estas obras parcialmente ejecutadas, se ha realizado correctamente. 2. Lo mismo cabe decir sobre el depósito para la reposición de las aceras dañadas. Si las aceras no han sido dañadas, o si las dañadas han sido correctamente reparadas, procede la devolución del depósito hecho "ad hoc".