[131] APAREJADORES INFORMANDO PLANEAMIENTO

Desearía saber si la Ley (no opiniones particulares), permite a un aparejador municipal informar un plan parcial.

Me gustaría hacer hincapié en que la respuesta se fundamente en la Ley. Debido a que siempre aparecen contradicciones al respecto. Que invalidan una respuesta definitiva.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Lamento no poder contestarte en los términos que tu solicitas. Resulta que ninguna ley y ningún reglamento prohíbe ni autoriza a los aparejadores para informar un plan parcial. Y me atrevo a decirte que tampoco existe una jurisprudencia clara al respecto. Por lo tanto, solo se pueden dar opiniones, que es lo que precisamente tu no buscas. Mi teoría es la siguiente: como un plan parcial no es ningún documento constructivo, no se exige ninguna titulación precisa, ya que la LOE no trata de los instrumentos de planeamiento, sino solo de los proyectos de obras. Ahora bien, el informe de un plan parcial debe hacerlo un técnico municipal que tenga suficientes conocimientos de urbanismo. Estos conocimientos pueden haberse adquirido en la Escuela Técnica durante la carrera, o también con estudios posteriores de postgrado o másters. A partir de estos principios, opino que si el aparejador tiene suficientes conocimientos de urbanismo, puede informar un plan parcial. También opino que el informe de un plan parcial por un técnico no precisamente experto en urbanismo, puede originar responsabilidad patrimonial para el Ayuntamiento, si posteriormente es anulado por los tribunales. Pero ten presente que la anulación de un plan parcial no será por el informe de un técnico no cualificado, sino será por que el plan parcial no está adecuado a la legalidad urbanistica o va contra el plan general.

[130] EJECUCIÓN DE PLAN PARCIAL POR FASES DE URBANIZACIÓN, CON UNA MODIFICACIÓN DE PLANEAMIENTO POSTERIOR AL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Comunidad Autónoma: Cataluña.

En nuestro municipio nos encontramos con una urbanización residencial, con Plan Parcial aprobado definitivamente, que preveía su gestión mediante un único polígono de actuación mediante sistema de compensación. Con posterioridad se tramitó y aprobó el proyecto de reparcelación, y la urbanización del ámbito se ha realizado mediante 3 fases (la tercera de las cuales no se ha recepcionado ni finalizado, mientras que las dos anteriores, a pesar de contener alguna deficiencia se han recepcionado).

Con posterioridad a ésta situación se han estado otorgando licencias de edificación y de primera ocupación en las fases urbanizadas y recepcionadas, a pesar de formar parte de un único polígono de actuación.

Además se ha realizado una modificación de planeamiento en algunas de las parcelas de la fase 3 de urbanización, y se les ha aumentado el aprovechamiento (no se aumenta techo, pero se permite una densidad de viviendas superior).

Vista ésta situación los técnicos municipales actuales nos encontramos con las siguientes dudas:

1. Entendemos que dado que el planeamiento preveía la ejecución del ámbito mediante un único polígono de actuación, no es hasta la finalización de la urbanización de todo el polígono (1ª, 2ª y 3ª fase de urbanización) que se podrán atorgar licencias de primera ocupación, entendiendo que sí que se pueden dar licencias de edificación dado que se pueden simultanear las obras de edificación con las de urbanización acorde a lo definido por la legislación urbanística vigente. Todo y eso, dada la importancia del ámbito y la impopularidad de esta decisión (paralizar todo otorgamiento de licencia hasta finalizar todas las obras de urbanización, …que no son pocas y mas si tenemos en cuenta la situación económica actual), nos vemos con la obligación de realizar la siguiente pregunta; ¿hay la posibilidad de entender que tienen condición de solar aquellas parcelas que tengan los viales y servicios totalmente consolidados?

2. Una posible solución es la de modificar el planeamiento y prever su gestión mediante subsectores más pequeños equilibrados entre sí, diferenciando las fases de urbanización ejecutadas de la fase que queda pendiente de ejecutar. Ésta opción entiendo que es muy válida en un ámbito pendiente de reparcelar, pero ¿se podría aplicar en éste caso, que ya ha estado previamente reparcelado, y vendido en parte a terceros de buena fe?

3. ¿El hecho de haber realizado una modificación de planeamiento aumentando el aprovechamiento en parte de las parcelas que forman parte de un único polígono de actuación no supone la necesaria modificación de todo el proyecto de reparcelación?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Tu pregunta es muy compleja, y requeriría más bien un dictamen o informe de cierta extensión, cosa que no se puede hacer en este fòrum. Así y todo, respondo de forma un poco telegráfica a tus preguntas.

1. De acuerdo con la legislación urbanística catalana, se pueden otorgar licencias de edificación, si las obras de urbanización ya se están ejecutando. Pero no se podrán otorgar las licencias de 1ª ocupación hasta que la urbanización de todo el polígono esté acabada. Esta solución es impopular, pero es la que determina la legislación catalana. Entiendo que no se puede considerar que una parcela tiene la condición de solar, aunque ya tenga todos los servicios urbanísticos, pues dicha parcela pertenece a un polígono cuyo urbanización no está acabada. 

2. Tal como tu mismo opinas, entiendo que la solución que apuntas en el apartado 2, es válida para para un ámbito pendiente de reparcelar, pero no para un ámbito ya reparcelado, con un proyecto de reparcelación aprobado, único para todo el polígono. 

3. A la tercera pregunta respondo de forma negativa. Una modificación de planeamiento no puede afectar a un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente, y en ejecución.

[127] EXCLUSIÓN DE UN PROPIETARIO EN EL SISTEMA DE COMPENSACIÓN

En una reparcelación por compensación; una vez constituida la Junta y aprobadas bases y estatutos; si uno de los propietarios no se quiere agregar, ¿en que momento hay que efectuar la expropiación y el pago del valor de su propiedad? ¿Se puede tasar el terreno del propietario a excluir y pagarle en el momento de necesitar la ocupación de los terrenos para ejecutar las obras de urbanización?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En primer lugar hay que tener en cuenta la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma, pero yo te doy los criterios generales. 

2. Por supuesto no se puede ocupar la finca del no adherido hasta que se haya expropiado su finca. Por lo tanto, habrá que iniciar el expediente de expropioación una vez aprobado el expediente de reparcelación y ante la negativa del propietario de adherirse a la Junta. 

3. Recuerda que la expropiación debe tramitarla el Ayuntamiento, si bien la Junta es la beneficiaria y por lo tanto la que debe pagar el justiprecio. 

4. Por último, tu hablas de pagar la tasación del terreno al propietario. Esto sucederá si el propietario está de acuerdo con la tasación. En caso contrario habrá que acudir al Jurado de Expropiación Forzosa, y no se puede ocupar la finca hasta que se pague o consigne el justiprecio establecido por el Jurado.

[126] ORDEN EN LOS INFORMES DE LICENCIAS

En los informes técnicos de licencias (urbanísticas y ambientales en CyL), ¿es necesario seguir escrupulosamente el orden de entrada de los expedientes, según el artículo 74.2 de la LRJAP 30/92? "En el despacho de los expedientes se guardará el orden riguroso de incoacción en asuntos de homogénea naturaleza, salvo que por el titular de la unidad administrativa se dé orden motivada en contrario, de la que quede constancia."

O bien es más adecuado informar en el orden que se establezca según el plazo de resolución de cada tipo de expediente (máximo de 1 y 3 meses para las urbanísticas y 4 meses ambientales, que evidentemente habrá que disminuir para la realización del informe) y su urgencia, en cada caso.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Yo creo que podéis dar cumplimiento al artículo 74.2 de la Ley 30/1992, porque las 3 clases de licencias que tu mencionas NO son asuntos de naturaleza homogénea, justamente por la diferencia que existe en el plazo en que deben tramitarse. Por lo tanto entiendo que el "riguroso orden de incoacción" debe aplicarse a cada tipo de licencia. Es decir, dentro de las licencias de 1ª ocupación, o de las de obras menores, habrá que mantener un riguroso orden de tramitación según su entrada en el Registro General; pero este orden nada tiene que ver con la tramitación de las licencias de obras mayores, ni con las licencias ambientales.

[125] FINALIZACIÓN DE OBRA

Buenos días, Le escribo desde la Comunidad Valenciana.
Mi problema es es siguiente: En el año 2001 empecé una obra de la cual yo era el promotor. Por medio de un aparejador, un arquitecto primo suyo me hizo el proyecto de la reforma.
Yo tenía la cedula de habitabilidad y con ello en regla la luz y agua.
En los dos años que duró la obra nunca pude hablar con el arquitecto. Eso sí, el constructor y él hicieron las sucesivas certificaciones de obra, la última en 2004.
Ya le he explicado que nunca llegué a conocer al arquitecto, únicamente hablé una vez con él y terminamos mal porque ya en plena construcción de la obra no me podía facilitar los planos definitivos, sino los de inicio de la obra.
Al inicio de la obra yo le aboné en su cuenta y la del aparejador los honorarios referentes al Proyecto Básico.
En estos 8 años yo no he tenido ningún contacto con él. En mayo del 2012 por medio del Ayuntamiento (del cual es arquitecto municipal) pude conseguir su teléfono y pedirle un plano de la vivienda.
A partir de aquí me mandó una factura sobre final de obra que era un 60% superior a la que me indicaba en el Proyecto original.
Parece ser que a finales del 2008 tramitó el final de obra (cosa que yo no tenía conocimiento) y me pide en base al contrato del colegio de arquitectos, esa subida de emolumentos.
Yo le he abonado el importe que figuraba en el contrato, pero el arquitecto insiste en que tengo que abonarle la demora de pago.
¿Puede exigirme una cantidad distinta a la estipulada?
Muchas gracias.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

El problema que planteas es un caso concreto de derecho civil contractual, para cuya solución debes consultar con un abogado civilista. No podemos en este foro contestar estas consultas, para cuya solución hay que tener en las manos todos los documentos y todos los detalles concretos del caso.

[123] CONSIDERACIÓN LEGAL DE VIVIENDA VACÍA

A tenor de lo leído en un artículo en este blog, sobre el que se daban estadísticas del parque de viviendas en España y, sobre todo, las viviendas vacías existentes, me surge una pregunta. Ante todo, quiero comentar que no sé si este es el lugar idóneo para formularla y, si así no fuese, les pido disculpas.

Se barajan cifras sobre viviendas vacías en España y, en algunos casos, incluso la toma de medidas para fomentar su ocupación mediante el incremento de gravámenes u otras fórmulas y que, las mismas, salgan al mercado.

Ante tales situaciones y ante la disparidad de conceptos y consideraciones que se pueden llegar a emplear y la profusión de situaciones de facto mi pregunta es:

¿Existe una consideración legal de vivienda vacía?

¿En qué términos o condiciones?

Muchas gracias por arrojar un poco de luz al asunto de referencia.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

La pregunta es sorprendente, y no recuerdo que en ninguna norma jurídica exista una definición sobre cuando una vivienda se considera vacía. De todas maneras pienso que cuando en una vivienda no exista ninguna persona empadronada, se considerará vacía. Esta sería una definición que daría seguridad jurídica ya que el padrón es un documento oficial, y público. Hay sin embargo un tema que distorsiona el anterior concepto, y son las segundas residencias. En ellas no figura ninguna persona empadronada, pero su propietario las usa ciertos días o meses al año o las alquila.

[122] COMPETENCIA EN INFORME DE MEDICIÓN ACÚSTICA

Quería preguntarles si como perito inmobiliario y perito de seguros IRD que soy, si podría realizar medición de ruidos nocturnos con sonometro que provienen del piso superior, para acompañar dicho informe a la denuncia en el juzgado para que el mismo actúe y mande a otra persona o empresa a realizar otra medición y también si valoraría los resultados que yo aportase en el informe, a modo de prueba para actuar y probatorio, señalar que estos ruidos se producen de noche desde las once a las tres o cuatro de la mañana. Me urge que me den respuesta si podría hacerlo y que validez tendría, decirles que llevo años trabajando como perito y no tendría problemas en hacer la medición, pero no se si puedo hacerla y si la hago como debo realizar el informe si a modo informativo o como ya que no poseo titulación especifica en acustica, si se tomar las mediciones y sabría reflejarlo en el papel. Quedo a la espera de sus prontas noticias si puedo hacerlo y como tendria que reflejarlo en el papel si a modo de información de las mediciones realizadas o como informe pericial,etc.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo opino que tu puedes hacer estas mediciones y hacer el Informe pertinente para acompañar a la denuncia. 

2. El Informe debes hacerlo dando todo tipo de detalles: día y la hora, lugar en que te sitúas en el piso de abajo, personas que te acompañan, si tienes las ventanas cerradas o abiertas, y por supuesto el aparato que utilizas para hacer la medición. 

3. También sería muy interesante que si existe (cosa que yo desconozco) un aparato que grave los ruidos, se hiciera la grabación de los mismos, para acompañar con la denuncia. 

3. Tu informe tedrá el valor de una prueba pericial-testifical que el Juez tendrá en cuenta con toda seguridad, siempre que contenga todos los datos, y nada haga pensar que tu no eres imparcial al emitir este Informe.

[121] LICENCIA CADUCADA SIN DECLARAR

Desearía saber el efecto jurídico que tiene el no haberse producido declaración expresa ni audiencia a interesado de declaración de caducidad de licencia que establece la ley del suelo 9/2001 de la Comunidad de Madrid. Se trata de una obra nueva que quedó parada con estructura finalizada. El proyecto inicial cumple toda la Normativa Urbanística vigente, únicamente sería precisa adaptación a CTE. ¿Se podría plantear una modificación de licencia, entendiendo la no declarada caduca como vigente, o es absolutamente necesario tramitar la caducidad y solicitar una licencia nueva, con los trámites y tasas completas que eso supone para el promotor?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

No sé en que lado del mostrador estás como arquitecta. No se si eres la arquitecta municipal, o si eres la arquitecta del promotor. Por ello contesto para las dos posibilidades.

1. Al no haberse declarado la caducidad de la licencia, significa que la licencia sigue en vigor y tiene sus efectos legales.

2. Si eres la arquitecta municipal y alguien por escrito te ha denunciado la caducidad de la licencia, deberías declararla de oficio, sin ninguna duda, tal como establece el artículo 158.2, segundo apartado de la Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid. Dice: "El órgano competente para conceder la licencia declarará..." En castellano jurídico la forma verbal del futuro se considera obligacional. Ahora bien, si nadie te ha informado de la caducidad, puede el Ayuntamiento hacer como que no se ha enterado, y no pasa nada. 

3. Si eres la arquitecta del promotor, y crees que el Ayuntamiento no va a proceder a declarar la caducidad, puedes continuar las obras, pues de momento la licencia es vigente. 

4. No puedes pedir la modificación de la licencia, porque al pedirla obligas al Ayuntamiento que declare la caducidad de oficio, porque la petición de modificación equivale a una autodenuncia. 

5. Si el Ayuntamiento te declara la caducidad, no queda otro remedio que solicitar una nueva licencia con todos los trámites, impuestos y tasas que ello conlleva, tal como tu dices.

[120] TECNICOS COMPETENTES EN MEDICIONES SONORAS

¿Que técnico es el competente para realizar y certificar mediciones, realizadas en tercios de octava, del aislamiento acustico resultante de un local?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Supongo que se trata de hacer unas mediciones acústicas, con los aparatos diseñados a tal fin. 

2. En este supuesto considero que cualquier técnico facultativo es competente para hacer estas mediciones. (arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros industriales, ingenieros técnicos industriales, e igualmente los ingenieros de caminos y los ingenieros técnicos de obras públicas). 

3. Como se trata de certificar, es preferible que sean funcionarios si bien por el hecho de ser laborales o con contrato de servicios no por ello pierden credibilidad sus certificaciones. 

4. También pueden hacer estas mediciones los miembros de la policía local, que además de ser funcionarios son autoridad pública, y sus informes gozan de presunción de certeza. De hecho en muchas poblaciones los que hacen las mediciones de ruidos son los miembros de la policía local, que pueden acudir a horas intempestivas a los locales que producen estos ruidos.

[119] COMPETENCIA DEL ARQUITECTO TÉCNICO MUNICIPAL PARA INFORMAR PLANEAMIENTO

Soy Arquitecto Técnico Municipal, y he informado en planeamiento un tiempo, siempre con la supervisión y firma de Arquitecto Superior y Jefe de servicio. Por cambios políticos han cambiado ahora el Jefe de servicio es un abogado y me piden que siga informando planeamiento sin supervisión de Arquitecto. Me puede obligar la Administracion si no esta en mi hoja de funciones, un arquitecto técnico municipal puede informar planes parciales, especiales, reparcelación, redactados ademas por Arquitectos?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Tal como estaba antes, estaba muy bien. Tu hacías un trabajo quizá superior a tus responsabilidades, pero tenias la supervisión de un arquitecto con lo cual tu responsabilidad quedaba atenuada. La situación actual no es buena. En primer lugar yo opino que no te pueden obligar a hacer este trabajo si no figura en tu hoja de funciones. No se trata de decidir si un arquitecto técnico puede informar instrumentos de planeamiento o licencias de obras, ya que sobre esto existen ambas opiniones: los que decimos que sí, y los que dicen que no. Se trata de decir que no se puede obligar a un arquitecto técnico a que haga este trabajo si el no lo acepta voluntariamente, ya que no figura en su hoja de funciones.

Respuesta al comentario

La sentencia a la que se refiere este comentario no dice exactamente esto. El caso es el siguiente: el Ayuntamiento de Corella (Navarra) convoca un proceso selectivo para una plaza de arquitecto técnico municipal. Entre las funciones que se le encomiendan figuran las siguientes: “informes técnicos en los expedientes de licencias de obras, planeamiento derivado, gestión y disciplina urbanística”. El Colegio de Arquitectos Vasco Navarro impugnó la convocatoria solicitando que se eliminaran dichas funciones considerando que los arquitectos técnicos no tienen competencias para ello. El Juzgado de lo contencioso administrativo de Pamplona dio la razón al Colegio de Arquitectos y estimó la demanda, eliminando de entre las funciones del arquitecto técnico municipal las funciones de emitir “informes técnicos en los expedientes de licencias de obras, planeamiento derivado, gestión y disciplina urbanística”. Apelada la Sentencia por el Colegio de Arquitectos Técnicos, la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, estimó la apelación, anuló la Sentencia del Juzgado, y declaró conforme a derecho las Bases de la convocatoria del Ayuntamiento de Corella, de la plaza de arquitecto técnico municipal. (Sentencia de 4 de febrero de 2008, recurso 205/2007, ROJ TSJNAV 116/2008).

El razonamiento del Tribunal es el siguiente:

“TERCERO. Es claro y evidente a juicio de la Sala que un Arquitecto técnico no puede elaborar un proyecto de edificación de un bloque de viviendas con un determinado número de viviendas que ocupa una superficie concreta de terreno, tenga una altura, consuma un determinado volumen edificatorio etc. Pero sí tiene competencia para informar a la Corporación acerca de si tal proyecto se ajusta a lo previsto en el planeamiento aprobado por el Municipio y si cumple lo ordenado en relación con alturas, volúmenes, etc.

Con mayor razón si cabe se puede admitir tal conclusión por cuanto el funcionario técnico Informante no está emitiendo un juicio de valor acerca de la bondad del proyecto en cuestión, pues ello si supondría una injerencia en algo para lo que no es competente ya que si no está facultado para realizar proyectos mal podrá enjuiciar los proyectos ajenos. Lo que se le pide es un informe acerca de si tal proyecto es adecuado al planeamiento y ello a los meros efectos de informar de manera no vinculante al órgano municipal que es en definitiva quien da o niega la licencia y sin perjuicio también, de que la Corporación si lo estima necesario en algún caso pueda pedir otros informes externos; es decir a personas no funcionarias, si la trascendencia, importancia o dificultad del caso así lo aconsejara hacer.”

Personalmente comparto la doctrina del Tribunal de Navarra, pero queda claro que la jurisprudencia no es uniforme, lo cual se explica por la falta de una legislación al respecto.

[117] VISADOS DE PROYECTOS PARA LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

¿Si en las obras de la administración pública no hay proyectos visados, como puede ser que el COACM en su circular sobre organismos oficiales, nos informe que exigirá el visado a todos los trabajos profesionales que sean encargados por las Administraciones Públicas que no figuren como oficinas de supervisión de proyectos? ¿Pueden hacer esto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

No es mi objetivo ni es misión de este Foro discutir las decisiones de los Organismos Públicos, cuyas decisiones siempre hay que respetar. Y en caso de que se consideren incorrectas, podrán ser impugnadas por los medios jurídicos establecidos al respecto. Yo solo he sentado unos principios que considero ciertos.
1. Los proyectos hechos por los técnicos al servicio de laos Administraciones Públicas no tienen necesidad de ser visados.
2. Los técnicos al servicio de las Administraciones Públicas mediante relación funcionarial o laboral, no tienen la obligación de estar colegiados.
3. Lógicamente si no están colegiados, sus proyectos no podrán ser visados.

[116] LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

Soy arquitecto municipal en la Comunidad de Madrid. Se concedió la licencia de obras de un edificio a la par que se ejecutaban las obras de urbanización del ámbito en el que se sitúa la parcela. Las obras de urbanización no han culminado todo el proceso y restan por retirar del ámbito unas torres eléctricas de media tensión, que se sitúan en la parcela a la que se concedió la licencia. Las obras de edificación han terminado totalmente. ¿Se podría conceder la licencia de primera ocupación aunque no estuviesen totalmente finalizadas las obras de urbanización? ¿Se puede dar una licencia de primera ocupación condicionada, tomando las medidas pertinentes con relación a dichas torres?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Mi respuesta es negativa a ambas preguntas. 
2. No se puede conceder la licencia de 1ª ocupación si las obras de urbanización no están completamente terminadas.
3. No se debe conceder la licencia de 1ª ocupación condicionada al cumplimiento de algo que hay que cumplir antes de obtener la licencia de 1ª ocupación. Primero se retiran las torres, y después se otorga la licencia de 1ª ocupación. Si damos la licencia condicionada, nadie irá a comprobar si la condición se ha cumplido, y la licencia surtirá sus efectos. La vivienda se ocupará. Y las torres eléctricas continuarán en su sitio. Cuando después pase un accidente, ya sabemos lo que ocurrirá. Alguien o muchos pedirán que el Alcalde y el Técnico que firmó el informe de la licencia, sean colocados en la "picota".

[115] FINAL DE OBRA

Que normativa regula que un acta de recepción definitiva de una obra de la administración pública es sustitutorio del final de obra visado de la dirección facultativa?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No hay ninguna norma que regule lo que tú explicas. Simplemente decirte que en las obras de las Administraciones Públicas no hay proyectos visados, y por lo tanto tampoco hay certificado final de obra visado.
2. Nada impide que el técnico de la Administración Pública emita un certificado final de obra, pero este no deberá estar visado.
3. Por supuesto el acta de recepción de las obras puede sustituir al certificado final de obra, pero repito que nada impide que se emitan los dos documentos. Lo que está claro es que no se exige ningún visado colegial, como tampoco se exige que los técnicos de las Administraciones Públicas estén colegiados.

[114] ICIO

Soy arquitecto municipal de un pueblo de Castilla La Mancha, y mi pregunta es si se puede cobrar ICIO a obras clandestinas, ejecutadas a pesar de tener expedientes de legalización, de paralizacion e incluso sancionadores en tramitación.y cual es el limite de años transcurridos desde su finalización para poder aplicar este impuesto.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La liquidación del ICIO prescribe a los 4 años, como todos los tributos.
2. No se debe cobrar el ICIO a las edificaciones ilegales, y menos cuando se han abierto expedientes de paralización y sancionadores.
3. Si se abre un expediente de legalización, está claro que se podrá cobrar el ICIO así como la licencia de legalización.

[112] FIRMA EN SUPERVISIÓN DE PROYECTOS

En la supervisión de un proyecto propio de la Administración Local para una reforma parcial de una residencia permanente, por un funcionario, técnico de esa administración, y redactado por un arquitecto, también funcionario de la misma administración. ¿Es posible que aparezca, a mayores de la firma del arquitecto proyectista, la firma de otro funcionario (jefe de la sección de proyectos y de titulación profesional arquitecto técnico) en los planos y en el resumen del presupuesto?.

El artículo 10.2 de la L.O.E. exige que el proyectista sea arquitecto, cuestión que se cumple, pero no impide la firma de otros profesionales, e incluso permite la intervención de otros técnicos en los aspectos correspondientes a sus especialidades y competencias específicas. Así es posible y corriente, que incluso los propietarios particulares o promotores, estampen su firma en estos documentos como señal de conformidad.

¿Solamente la existencia de esta firma, a mayores, es cuestión suficiente para impedir la supervisión técnica favorable del proyecto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Mi respuesta es que la existencia en un proyecto de la firma de otros técnicos, diferentes al técnico funcionario, autor competente del proyecto, no puede ser ningún impedimento para la supervisión del proyecto ni para su aprobación. Ni siquiera entiendo como se ha podido plantear esta objeción. Puedo decirte que en algunas de las Administraciones Locales para las que yo he trabajado, en todos los proyectos de obras, ya fueran residenciales, ya fueran de ingeniería, además del arquitecto o ingeniero autor y responsable del proyecto, firmaban los planos los arquitectos técnicos, ingenieros técnicos, topógrafos que hubieran intervenido, ayudantes de topografía y todos los delineantes autores de los planos. Es más, en la Memoria del Proyecto, aparecían todos estos funcionarios o empleados, con su identificación y el cargo que desempeñaban en la Administración. Y digo todos, desde el arquitecto o ingeniero jefe hasta el último delineante. Y la Memoria siempre estaba firmada por el arquitecto o ingeniero jefe y el arquitecto o ingeniero técnico. Y esta costumbre, que considero muy acertada, tenía dos finalidades: una, para el currículum vitae de todo el personal que había intervenido en el proyecto; y la otra, para que constara a efectos de la responsabilidad que incumbe a todo el que hace un trabajo, dentro de su misión.

[111] CONDICION DE SOLAR

La legislación urbanística catalana establece , entre otras circunstancias, que para que un terreno tenga la condición de solar, hay que haber cedido los terrenos destinados a viales y haber ejecutado las obras de urbanización.

La casuistica puede ser variada, pero la consulta es en relación a un terreno de aproximadamente 5.000 m², en el que no se ha ejecutado ni se ha cedido totalmente la acera. Faltaría para completar la cesión unos 25 m² de acera y urbanizar este tramo de acera. La calles dispone de todos los servicios incluyendo los bordillos, y falta solo para completar este pequeño tramo de acera en frente del terreno.

Puede considerarse en este caso también que no cumple la condición de solar? Como podría justificarse legalmente que si cumple con esta condición?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Opino que esta finca no es un solar, porque no es un suelo urbano consolidado, ya que hay que hacer una pequeña cesión; y en segundo lugar porque hay que acabar la urbanización aunque sea de un muy pequeño tramo. Por lo tanto, no puede ser objeto de la concesión de una licencia urbanística.
2. La manera de convertir esta finca urbana en solar no puede ser otra que cediendo en documento administrativo al Ayuntamiento de forma gratuita los 25 m² de acera, y urbanizar dichos metros cuadrados de acera.

[110] ACCESIBILIDAD EN LOCAL DE OFICINAS

Se realiza un proyecto de adecuación en un bajo de edificio existente que cambiará de uso (de vivienda a local de oficinas para administración de fincas). El edificio es del año 1958 y, en su estado actual, cuenta con un escalón fuera de la fachada que ha existido desde el origen del edificio y que sobresale 30 cm. sobre la línea de fachada. El proyecto afecta al interior, exterior y apertura de huecos en fachada.

Por otro lado, el local cuenta con 50 m² útiles y su espacio en acceso es limitado para ejecutar una rampa con un 12% de pendiente, por lo que se ha optado por aplicar el criterio de flexibilización en cuanto a la aplicación del CTE, establecido en la Introducción del Documento Básico SUA, apartado III Criterios generales de aplicación: "Cuando la aplicación de las condiciones de este DB en obras en edificios existentes no sea técnica o económicamente viable o, en su caso, sea incompatible con su grado de protección, se podrán aplicar aquellas soluciones alternativas que permitan la mayor adecuación posible a dichas condiciones. En la documentación final de la obra deberá quedar constancia de aquellas limitaciones al uso del edificio que puedan ser necesarias como consecuencia del grado final de adecuación alcanzado y que deban ser tenidas en cuenta por los titulares de las actividades"; resolviendo una rampa con un 14% de pendiente, lo cual mejora las condiciones de accesibilidad actual (2 escalones), e incluyendo esos 30 cm. del escalón actual.

Una vez visado por el Colegio Oficial de Arquitectos se lleva al Ayuntamiento para tramitar la licencia rápida. Uno de los técnicos no ve ningún problema y comenta al promotor que vuelva justo para empezar la obra porque le daría la licencia en media hora. Cuando finalmente solicita dicha licencia se encuentra otro técnico que deniega la licencia rápida por varios motivos, muchos de ellos sin razón de ser:

- No validez del criterio de flexibilización utilizado y acorde al CTE-DB-SUA

- Necesidad de aplicación del Decreto 35/2000 (Comunidad de Galicia)

- Inviabilidad de ocupar la parte ocupada desde origen por el escalón

Varias preguntas: ¿estando fuera del ámbito de aplicación del Decreto 35/2000 (oficina de menos de 500 m2 y con menos de 50 trabajadores) cómo es que nos exigen cumplirlo? ¿no sería denunciable? ¿cómo puede ser que para un local de 50m² denieguen la licencia alegando que no es aplicable un criterio existente en la normativa actual? ¿podría de alguna manera denunciar o reclamar al ayuntamiento estas alegaciones de uno de sus técnico municipales? para finalizar, el peldaño que invade actualmente 30cm. de acera, a pesar de poder ser ilegal en la actualidad lleva así desde que se construyó el edificio y el proyecto simplemente incluye un escalón más bajo en el comienzo, rebajando la altura del escalón que hay ahora ¿habría alguna forma de justificar su inclusión en proyecto a fin de rebajar un poco más la pendiente de la rampa?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Sobre la primera cuestión que planteas, creo que en un edificio del año 1958, que ya tiene 54 años, se debe y puede aplicar el criterio de flexibilización según establece el CTE. Desconozco el motivo por el cual el técnico municipal considera que no es válida esta flexibilización.
2. Sobre el segundo punto, no puedo pronunciarme por desconocer el Decreto 35/2000 de la Comunidad de Galicia.
3. Sobre la 3ª cuestión, es cierto que los bienes de dominio público son imprescriptibles. Ahora bien, una ocupación de la vía pública desde hace más 54 años, totalmente justificada técnicamente para acceder a una edificación, pienso que no puede suprimirse, sin una causa más que justificada.
4. Por último, ante la denegación de la licencia, no te queda otra solución que interponer un recurso contencioso administrativo contra el Ayuntamiento. No intentes ninguna acción contra los técnicos municipales. No hay motivo alguno. Su informe puede ser discutible, pero es defendible y por lo tanto no existe ninguna responsabilidad funcionarial.

[109] EXPEDIENTE DE LEGALIZACIÓN

En un edificio con uso almacén, se realizó hace 4 años unas obras de cambio de uso sin licencia, sin proyecto, etc. Ahora el ayuntamiento, al percatarse de las obras, ha solicitado un expediente de legalización. La documentación que conlleva el expediente es la misma que la de un proyecto, sin el estudio de seguridad y salud, sin el control de calidad, sin el pliego de condiciones y sin el estudio de gestión de residuos. Se debe realizar un certificado final. Es un certificado asimilable al certificado final de obra.
¿Se precisaría que el certificado lo firmara un arquitecto y un arquitecto técnico?
Si la obra no fuera de legalización, sino que fuera a realizarse actualmente mediante un proyecto ¿Haría falta la figura del arquitecto técnico?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El edificio de un almacén, sin uso determinado, no es ninguno de los seis usos que son competencia exclusiva de un arqutitecto. Y tampoco es competencia exclusiva de ninguna rama de ingeniería. Por lo tanto, el proyecto de un almacén sin uso determinado y sin ninguna instalación industrial ni agrícola ni ganadera, ya sea para pedir licencia, ya sea para un expediente de legalización, puede firmarlo un arquitecto (por supuesto) pero también cualquiera de los ingenieros que tienen estudios sobre construcción en general, como son los ingenieros industriales y los de caminos, y los agrónomos.
2. Si se tratara de hacer la obra, y el director de las obras fuera un arquitecto, opino que el director de la ejecución de la obra debería ser un arquitecto técnico.
3. En el caso del expediente de legalización con la obra totalmente acabada, yo entiendo que si el certificado final de obra lo firma un arquitecto  ya no es necesario que lo firme un arquitecto técnico, porque en este caso no hay dirección de la ejecución de la obra.

[108] SE NECESITA O NO PROYECTO PARA HACER UNA PISCINA

Buenos días, existe disparidad de criterios en algunos Ayuntamientos a la hora de solicitar Proyecto Técnico para la ejecución de piscina al aire libre en vivienda unifamiliar (ya existente) o bien considerarla como obra menor. Agradecería me indicara alguien la existencia de normativa referente a la obligatoriedad de exigir Proyecto Técnico en estos casos.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La disparidad de criterios es normal, toda vez que no existen normas legales ni reglamentarias que aclaren las dudas que planteas. 
2. En primer lugar no sabemos si una piscina es una edificación o no, y por lo tanto si se debe aplicar la LOE o no. Si la piscina se construye al mismo momento y con el mismo proyecto que la vivienda, está claro que se aplica la LOE. Pero cuando se construye posteriormente, ya no está tan claro. De ahí surgen las dudas de si es una obra mayor o una obra menor, y por lo tanto existe la duda de si se debe exigir proyecto o no.
3. Incluso hay otra duda que tu no planteas, pero que a mi me la han planteado con frecuencia: si el técnico competente para la redacción del proyecto y dirigir las obras debe ser siempre un arquitecto, o puede ser un arquitecto técnico, un ingeniero industrial o un ingeniero de caminos. Si entendemos que la piscina tiene un uso residencial, ya sabes que el único técnico competente debe ser un arquitecto. Pero si consideramos que la piscina que se construye de forma independiente de la vivienda ya no tiene un uso residencial, el técnico competente podría ser cualquiera de los otros que yo he relacionado anteriormente.
4. Contestando a tu pregunta, yo opino que la construcción de una piscina, con excavación de tierras, muros de contención de tierras, y las demás obras que comporta, NO DEBERÍA SER CONSIDERADA COMO UNA OBRA MENOR. Y por lo tanto debería exigirse un proyecto técnico. Para mi tiene menor importancia la duda de cual es el técnico competente. Pero sea quien sea el técnico competente, yo exigiría siempre la redacción de un proyecto técnico.
5. Me preguntas por la normativa existente. Yo no la conozco.
6. Criterios que justifiquen mi opinión: tu los puedes dar mejor que yo, pues eres arquitecto y yo soy abogado. La naturaleza de las obras a realizar, con independencia de que sea una edificación o no, aconsejan exigir un proyecto y una dirección de obras facultativa. No me gustaría ser arquitecto municipal y haber informado una licencia de una piscina tradicional  con un simple presupuesto a efectos de tasas y sin proyecto, y que después durante las obras suceda un accidente de trabajo en las mismas. En caso de duda es preferible ser un poco riguroso. De todas maneras y como puedes ver, reconozco que esta es mi opinión, y que la opinión contraria también puede motivarse.

[107] REDACCIÓN PGOU

Tengo la siguiente duda. Si bien la modificación del Plan General debe surgir del Ayuntamiento.
¿Cuál es la forma de encargar el proyecto?
¿Mediante concurso?
Si no se superan los límites que establece la ley ¿se puede encargar a dedo?
¿Se le puede encargar directamente al arquitecto municipal?
¿Se le puede pagar aparte del sueldo de alguna forma?
Si en un tiempo deja de ser municipal. ¿tiene dos años de incompatibilidad para desarrollar planeamiento (redactar P.A.U. proyectos de reparcelación)?
¿Tiene por el mismo periodo de tiempo la misma incompatibilidad para redactar proyectos de urbanización y edificación?
Supongo que dentro de las obligaciones de un arquitecto municipal, no se incluyen las de redactar y firmar planeamiento general.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto tus preguntas en el mismo orden en que las has formulado.
1. La forma de encargar el Proyecto de modificación del Plan General no es otra que seguir la Ley de contratos del sector público. Ello corresponde a los servicios jurídicos o administrativos del Ayuntamiento. A ti te corresponde redactar el pliego de condiciones técnicas, que es el documento más importante de la contratación. 
2. Según sea el importe del contrato, la contratación deberá hacerse por licitación normal (antes llamada concurso), mediante el procedimiento negociado o por contrato menor. Nunca debemos hablar de contratación "a dedo" por las connotaciones que esta frase conlleva.
3. Se puede encargar directamente el trabajo al arquitecto municipal, como un trabajo normal de su función, mediante una orden del Alcalde, pero nunca mediante un contrato.
4. Si para hacer este trabajo el arquitecto municipal emplea más horas de las que está obligado a hacer, puede ser recompensado mediante horas extras, o por trabajos extraordinarios, o mediante un complemento de productividad, pero siempre dentro de la nómina y con conceptos salariales; nunca como honorarios, porque el arquitecto municipal no puede recibir honorarios ni firmar contratos con el Ayuntamiento en el cual trabaja. 
5. Si deja de ser arquitecto municipal, y ha redactado el plan general, supongo que tendrá el mismo tiempo de incompatibilidad para ejercer la profesión privada si ello viene establecido en la normativa urbanística de la Comunidad Autónoma. Pero no tendrá ninguna incompatibilidad para recibir encargos del Ayuntamiento como profesional liberal. 
6. Dentro de las obligaciones de un arquitecto municipal entra hacer todos los trabajos propios de la profesión de arquitecto, por lo tanto también la de redactar y firmar planeamiento general, derivado y cualquier otro instrumento de planeamiento o de gestión urbanística, igual que redactar proyectos de obra, dirigir las obras, informar licencias, inspección urbanística, etc. etc. La limitación tan solo viene dada por el tiempo que tiene para desarrollar sus trabajos, que será la jornada laboral que tenga como funcionario o laboral.

[106] PARCELACIÓN CON EDIFICACIONES ILEGALES

Tengo una solicitud de licencia de parcelación en suelo urbano que no está incluído en una UE pero que no está urbanizado en el que existen varios edificios. La propuesta de parcelación adapta las parcelas a los viales del planeamiento y dentro de la manzana en cuestión plantea varias parcelas. Todos los edificios (residenciales e industriales) se construyeron sin licencia, están fuera de ordenación (el uso residencial está en zona industrial) e incluso quedan edificios por las parcelas de viales. Una ordenanza municipal (Aragón) establece que la parcela resultante ha de ser susceptible de acoger el edificio de acuerdo a las normas urbanísticas. Para mayor abundamiento tengo pendiente resolver un estudio de detalle del ámbito y una licencia de obras de nuevos edificios donde ahora hay otros, habiéndose aprobado un proyecto de derribo pero sin haberse ejecutado. ¿Por dónde cogeríais todo esto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Todo lo que explicas no se puede coger por ningún sitio.
2. Está claro que no se pueden conceder ningún tipo de licencias en suelo no urbanizado. Por otra parte tampoco está claro por lo que cuentas que el suelo urbano al menos esté consolidado, pues parece que indicas que hay viales no cedidos. Por lo tanto y en primer lugar, nada de licencias de ningun tipo a no ser que sea una licencia de derribo.Tampoco entiendo que puedas aprobar un estudio de detalle en esta situación.
3. Yo creo que la solución de todo esto pasa por delimitar un àmbito de actuación, que se ejecutaria por reparcelación modalidad compensación o cooperación. Con ello el Ayuntamiento no debería pagar ni terrenos ni obras.
4. Yo no puedo decirte si para delimitar una área o polígono de actuación hace falta una modificación puntual del planeamiento o no, pues desconozco la legislación urbanística de Aragón. Pero a grandes males grandes remedios. En una situación de anarquía total como la que describes, hace falta atacar los males desde la raíz.

[104] VALORACIÓN DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS, QUE NO MINORA EL APROVECHAMIENTO EDIFICATORIO

En un procedimiento judicial, en el que actúo como arquitecto designado por el tribunal, se me pide la valoración económica de una servidumbre de luces y vistas impuesta en virtud de la ordenación del Plan General de Ordenación Urbana en un ámbito de gestión: la ordenación la fija el Plan (incluyendo esta condición sobre una finca ajena al ámbito que se beneficia de la nueva ordenación) y queda pendiente la reparcelación.

El predio sirviente demanda al ayuntamiento. La cuestión peliaguda, es que la imposición de la servidumbre no supone merma de aprovechamiento edificatorio a éste por tratarse de un edificio catalogado por el Plan que, en virtud de la protección, no podrá materializar aprovechamiento edificatorio alguno que se vea menoscabado por la apertura de las ventanas. No obstante invoca la pérdida de privacidad, etc, etc. 

Señalar que se trata de un edificio en régimen de división horizontal y ninguna vivienda tiene salida directa al patio, si bien éste se encuentra perfectamente cuidado con plantas, mobiliario, etc.

En el expte. judicial aparece que el Ayuntamiento, sin justificación alguna, ha dado un valor unitario por cada hueco que se abra.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si tal como tu dices, la servidumbre de luces y vistas no supone ninguna merma del aprovechamiento urbanístico del predio sirviente, no es posible que tú como técnico efectúes una valoración de la servidumbre. Si se trata tan solo de pérdida de privacidad, se trata de algo similar al daño moral. Y el daño moral no se puede valorar de forma técnica. 

2. El daño moral lo establece a veces una ley de forma objetiva, o lo establecen los Tribunales de forma subjetiva. Pero un técnico, arquitecto, ingeniero, economista o auditor, no puede valorar un daño moral. Por ejemplo, el fallecimiento por accidente de un padre o madre que aporta unos ingresos a la familia, es un daño no tan solo moral sino también económico. Y como daño económico se valora y cuantifica por un economista o por un auditor. El fallecimiento de un padre que debido a su edad y salud, ocasiona más gastos que ingresos, solo es un daño moral, que no puede ser valorado por un economista o un auditor. Es la Ley o los Tribunales los que fijan una indemnización por daño moral. Lo mismo podemos decir sobre la indemnización que puedan pedir los Príncipes de la Gran Bretaña por el robo y publicación de unas fotografías en top less de la princesa. Como no les ha ocasionado ninguna pérdida económica, se trata tan solo de un daño moral, que no puede ser valorado por los técnicos. 

3. Cabe una posibilidad de efectuar una valoración económica por pérdida posible de un futuro aprovechamiento urbanístico. Puedes advertir al Tribunal que en el supuesto de que un día el edificio dejara de ser catalogado y protegido, y la parcela pudiera ser completamente edificable en igualdad de condiciones de las otras de su sector, la pérdida de aprovechamiento sería tal, que con los parámetros y normativa de valoración de hoy en día, tendría el valor que tu calculas. Esto es un poco rizar el rizo, pero es la única valoración que a mí se me ocurre que tú puedes hacer. O haces esta valoración futurible, o afirmas que se trata de un daño moral por pérdida de privacidad, y que esto no se puede valorar con la normativa vigente.

[103] USOS EN SOLAR SIN EDIFICAR

En un solar (suelo urbano consolidado) sin ningún tipo de construcción, se ha instalado una exposición y venta de vehículos. La ley de Urbanismo (Catalunya) no contempla usos provisionales en suelo urbano. El uso para la zona estaría admitido. Mi opinión es que este uso admitido lo es dentro de una edificación que cumpla con los parámetros de la zona. Por lo que sin edificación no hay uso admitido (igual que el uso vivienda está admitido, pero no que se ponga a vivir alguien en un solar sin edificar). El planeamiento general tampoco dice nada acerca de los usos provisionales admitidos en solares sin edificar. ¿Cómo lo veis?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Reconozco que es un caso insólito, al menos para mi larga experiencia en materia urbanística. Pero mi opinión es la siguiente.
1. Yo creo que no se puede hablar de usos provisionales, y más bien estoy en la línea que tu mismo propones. Los solares (suelo urbano consolidado que dispone de todos los servicios urbanísticos) son para edificar. Y solo son para edificiar. Incluso mientras no están edificados, las normas urbanísticas suelen exigir que estén vallados con ornato y decoro.
2. Cuando el planeamiento habla de los usos permitidos en el suelo urbano de un determinado sector, se refiere a los usos que puede tener la edificación que allí se construya.
3. Como norma general, si no existe edificación, no existe uso. Podría existir alguna excepción, como por ejemplo, el uso de aparcamiento al aire libre. Pero como norma general, no se puede vivir (como tu bien dices) en un solar, ni se pueden vender coches, ni electrodomésticos, ni ropa, ni se puede montar un bar.
4. Por lo tanto, de forma motivada, yo denegaría la licencia y cerraría la actividad si se ha instalado sin licencia.
5. Si os impugnan la denegación, el Juzgado ya resolverá. Si el Juzgado al final concede la licencia, como la denegación ha sido de forma motivada, no tendréis ninguna responsabilidad patrimonial.

[101] VADO EN SUELO URBANIZABLE

Se ha urbanizado un nuevo sector y algunas de las calles nuevas limitan con otro sector de suelo urbanizable. Cuando se realizó esta reciente urbanización se dejó un vado delante de lo que era un camino, para acceder a las fincas que están en suelo urbanizable. Un servicio del Ayuntamiento quiere hacer pagar este permiso de vado a la primera casa que hay dentro del mencionado sector de suelo urbanizable, pues es el acceso de sus vehículos. Yo (arquitecto municipal) creo que este vado no sirve exclusivamente a esta vivienda y que sobre todo al encontrarse en suelo urbanizable no debe pagar un servicio propio de suelo urbano. ¿Cuál seria vuestra opinión? ¿La opinión tiene respaldo jurídico? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. En primer lugar hay que considerar qué entendemos por vado, y cual es el motivo de que exista una tasa municipal por la construcción y uso de un vado.
2. El vado es un rebaje en una acera peatonal, a fin de que los vehículos de una vivienda o local, puedan acceder desde la calzada de una vía pública al local o vivienda y viceversa, pasando por encima de la acera, cuyo uso normal es tan solo para peatones.
3. Este es el hecho imponible, siempre que exista una ordenanza fiscal establezca la tasa oportuna, para lo cual la ordenanza debe determinar el hecho imponible, el tipo de gravamen y la cuota tributaria.
4. En el caso que tú explicas, no parece que se den todos los elementos anteriormente descritos, por lo cual mucho me temo que la liquidación tributaria de la tasa que el Ayuntamiento pretende efectuar o ya ha efectuado, sea ilegal. Lo que acabo de afirmar es tan solo una opinión, porque no dispongo de un plano en que se vea plasmado el hecho que tú explicas, sin lo cual la respuesta a tu pregunta no puede ser apodíctica por mi parte.
5. Me preguntas si mi opinión tiene respaldo jurídico. Se trata simplemente de aplicar los principios básicos del derecho tributario local al caso que expones, en base a la Ley de las Haciendas Locales y a la Ley General Tributaria.

[099] PROYECTOS EN FORMATO DIGITAL

¿Es adecuado presentar un proyecto en formato digital (con sellos de visado colegial) en una solicitud de licencia urbanistica municipal? Las nuevas tecnologias se imponen, pero la Administración no ha regulado esta cuestión, salvo en Castilla y León para los instrumentos urbanisticos. ¿Considerais necesaria una copia en papel para el archivo municipal del expediente?.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Si una Administración se pone en un plan riguroso y legalista, puede exigir una copia en papel de un proyecto, al no tener reglamentado la posibilidad de presentación de documentos en formato digital. 
2. Pero en los tiempos que corren, y con las constantes normas estatales y autonómicas ordenando que las Administraciones se adapten a la informatización en la presentación de documentos, me parece "muy fuerte" negarse a aceptar la presentación de un proyecto en formato digital, a no ser que se trate de un Ayuntamiento muy pequeño carente de medios informáticos de forma total. 
3. Incluso en este caso creo que desde este extraordinario Servicio de las Diputaciones que es el SAM (del cual tu eres coordinador técnico de León, y yo lo fui jurídico de Tarragona) se debería ayudar al Ayuntamiento para que pueda aceptar un proyecto en formato digital. 
4. Por supuesto considero que no es necasaria una copia en papel para el archivo municipal, si se tiene una copia en formato digital.

[098] VALORACIÓN TRAMO URBANO CARRETERA

Mi Ayuntamiento ha solicitado a Fomento la cesión de un tramo de la carretera que pasa por el municipio y me solicitan su valoración para saber de qué órgano municipal es competencia. Mi pregunta es cómo debo valorarlo.

Consulto el ámbito de aplicación del TR LS (art. 21) y no tengo claro que éste sea uno de los objetos de la valoración que se relacionan, además de que no sabría si es suelo urbano o rural, ya que en algún tramo la carretera pasa entre SUC y en otros limita a un lado con SUC y al otro con SNU. Todo apunta a que sería urbanizado, pero entonces de acuerdo al art. 24.1 debería valorarlo en función de la edificabilidad media y el uso mayoritario del ámbito, y teniendo en cuenta que son varios kilómetros, el valor final puede resultar una barbaridad.

Consultada la Ley 25/88 de Carreteras (art.40.2) y el Reglamento RD 1812/1994 (art 127), observo en la Orden de 23 de julio de 2001 modificada por la de 27 de octubre que existen unos valores euros/km, pero entiendo que se trata de baremos para su financiación por parte del Ministerio de Fomento.

¿Podéis darme alguna pista por favor?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo no veo otra manera de valorar este tramo de carretera que aplicando la Ley de suelo estatal. Y por lo tanto o estamos ante suelo urbanizado o ante suelo no urbanizado. Y según sea un tipo de suelo u otro, habrá que aplicar unas normas u otras. Lo de la Ley de carreteras no es de aplicación a la valoración que te han pedido, tal como tu mismo ya indicas. Si aplicas las normas del suelo urbanizado, podrás aplicar todos los descuentos por las obras necesarias para dejar el terreno que es una carretera en situación de poder ser edificado.

[097] COMPETENCIA DE APAREJADOR

Presentan un proyecto de construcción de un ascensor en edificio de viviendas. El ascensor pasa parcialmente por un patio, pero es necesario recortar todos los forjados, realizar el foso con su cimentación y una nueva caja rígida donde apoyar los forjados "recortados". El proyecto se presenta firmado y visado por un aparejador. A mi me parece que según la LOE, es competencia exclusiva de arquitecto, pues es un edificio residencial y el proyecto afecta a la estructura, pero no estoy seguro. ¿Cuál es vuestra opinión?.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo opino como tu, por dos motivos: porque un arquitecto técnico no es competente para la instalación de un ascensor, cosa que puede ser competencia de un ingeniero industrial, al margen de que sea una vivienda u otra edificación. Y porque al afectar a la estructura de una vivienda, opino que es competencia exclusiva de un arquitecto. La afectación de la estructura que describes me parece suficientemente sustancial, para exigir la competencia exclusiva de un arquitecto, de acuerdo con la LOE, tal como tu opinas.

[096] OBTENCION LICENCIA DE OBRA MUNICIPAL VIVIENDA UNIFAMILIAR. 2ª PARTE

Muchísimas gracias por su rapida contestación. Las cosas son totalmente como le he contado, yo también me quedo extrañado que en el año 2012, la administración funcionen de tal manera. Antes de meternos en un proceso de abogados, ¿ no se le podia exigir al ayuntamiento ya que al último escrito aportado todavía no nos han contestado y si transcurre 3 meses del mismo , que nos aprobaran la licencia por silencio administrativo? Muchas gracias por su colaboración.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Por supuesto que puedes pedir al Ayuntamiento que tenga la licencia por concedida por silencio administrativo, pero no te contestará, a la vista de como funciona este Ayuntamiento.Y como la teoría del silencio administrativo positivo en las licencias urbanísticas no ha sido avalada por los Tribunales de Justicia, tampoco esta vía os va a solucionar el problema. No os quedará otra solución que la vía judicial.

Contesto la pregunta que formula Eli en su comentario. Por supuesto tu tenías razón, y el Secretario de tu Ayuntamiento también la tiene ahora. Antes del RDL 8/2011, de 1 de julio (artículo 23), la doctrina del Tribunal Supremo era la que expone Eli: Cuando la Administración Local no respondía en el plazo establecido, ante la petición de una licencia urbanística, se podía entender concedida una licencia de obras por silencio administrativo (siempre y cuando no suponga una infracción de la legislación y el ordenamiento urbanístico, etc, etc...) Pero el artículo 23 del RDL 8/2011 es rotundo y taxativo. En estos casos el silencio siempre es negativo. Por lo tanto las cosas son así, tal como dice el Secretario del Ayuntamiento donde trabaja Eli.

[095] OBTENCION LICENCIA DE OBRA MUNICIPAL VIVIENDA UNIFAMILIAR

En el mes de marzo del   presente año presenté el proyecto para la petición de Licencia de Obra, elaborado por un arquitecto de confianza, para la realización de una vivienda familiar en un pueblo de Castilla la Mancha.

Al cabo de un mes el ayuntamiento me envia un certificado donde se dice  textualmente el informe tecnico " incumple pendiente máxima de acceso al sótano--garaje".

Sin hacer referencia a la normativa que incumplo, a ningun tipo de norma subsidiaria,etc. 

Yo no soy arquitecto, pero tengo algun tipo de conocimiento en relación a los recursos ante la administración pública, pero no desde el punto de vista técnico, y por lo tanto  el certificado que nos envia el ayuntamiento carece en todo momento de motivación.

Al día siguiente de recibir ese comunicado, presento un escrito en el ayuntamiento diciendo que nos indique la pendiente máxima que tenemos que cumplir, que nos mande copia del informe técnico, copia de la normativa en la que se define la pendiente máxima supuestamente incumplida, copia de la normativa de aplicación al sector donde se va a construir.

A todo esto, al cabo de un mes me contesta el ayuntamiento , diciendo : " En cuanto a la pendiente máxima de las rampas, no figura en las normas subsidiarias vigentes. A falta de ello y como criterio seguido, se ha estimado la normativa para viviendas de protección oficial que establece una rampa máxima del 16% para acceso a garajes".

Posteriomente, yo le contesto diciendo, :

-que la vivienda que se pretende construir no es de protección oficial.

-en relación con las pendientes de las rampas de uso exclusivo para coches, como es el caso, la normativa de aplicación al Proyecto presentado es el Código Tecnico de la Edificación y concretamente en el Documento Básico de Seguridad de Utililización y Accesibilidad (DB-SUA) en su sección SUA 7 "Seguridad frente al riesgo causado por vehículos en movimiento" que no establece limitaciones en cuanto a las pendientes de las rampas cuando se trata de viviendas unifamiliares, ya que su ámbito de aplicación excluye a dichas viviendas unifamiliares.

-Pero pese a todo ello se va a proceder a elevar la cota de planta baja hasta los 1.50 metros permitidos, siendo la actual de 1.20 metros, y de está forma conseguir que la pendiente del garaje sea del  18 % aproximadamente. ( Este enunciado fue recomentado por el arquitecto municipal, para que no hubiera ningun problema a la hora de concedernos la licencia).

Cual es mi sorpresa, cuando al mes de presentar este escrito, se me informa por parte del Ayuntamiento (de forma no oficial) que el arquitecto municipal ha emitido informe , sin valoración, es decir, que no es ni favorable ni denegatorio, y así la junta de Gobierno Local no puede aprobar la licencia.

Aqui, es donde está el problema, ya que el arquitecto municipal es honorifico, yo el proyecto se lo encargue a un arquitecto fuera del ámbito del ayuntamiento, y a la fecha de hoy una cosa relativamente sencilla, no se ha aprobado, y nos estan mareando para alargar la concesión de la licencia.

Le agradeceria que me indicase como debo de actuar, para conseguir la Licencia.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Suponiendo que las cosas son como las cuentas, parece que la actuación del Ayuntamiento no es del todo correcta. Y en este caso no tienes otra solución que acudir a un buen abogado administrativista y mejor aún especialista en derecho urbanístico, para que defienda tus derechos.

[094] GARANTÍA DEL 12% DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN PARA PUBLICAR PLAN PARCIAL (CATALUÑA)

Dada la situación económica actual y la falta de financiación existente en éste momento, la Junta de Compensación de un sector urbanizable nos propone sustituir la garantía del 12% de las obras de urbanización a la que hace referencia el artículo 107.3, necesaria para la publicación del plan parcial que ya ha sido aprobado definitivamente, por una garantía real grabada sobre las fincas incluidas en el ámbito de Plan Parcial.

1. ¿Se puede aceptar ésta propuesta? (todo y que la lógica hace pensar en que la garantía ha de ser algo más tangible que grabar unas fincas, no he podido encontrar nada ningún artículo que sea contrario a aceptar la propuesta).

2. ¿Una vez inscrita la reparcelación en el registro de la propiedad, la garantía real ha de desaparecer, o se mantiene hasta la finalización de las obras de urbanización, o lo que sería lo mismo, se habría de devolver la garantía del 12% de las obras de urbanización en el momento de inscribir la reparcelación? Si bien entiendo que la garantía hace referencia a la necesidad de poder ser utilizada en caso que las obras de urbanización no se finalicen correctamente, des de la Junta se sostiene que dado que las fincas resultantes del proyecto de reparcelación ya quedan grabadas con la cuenta de liquidación provisional, esta es garantía suficiente, y no hace falta seguir grabando las fincas con el 12% de las obras de urbanización.

[093] INCOMPATIBILIDAD

Soy arquitecto funcionario de un pequeño (12.000 habitantes) ayuntamiento. La pregunta es: ¿Puedo realizar proyectos (y cobrarlos) fuera del horario laboral, para el mismo ayuntamiento del que soy funcionario?

Pere-Joan Torrent Ribert: Abogado
Supongo que la pregunta se refiere a si puedes realizar proyectos para tu mismo Ayuntamiento como profesional liberal y cobrar honorarios, con factura e IVA. Si tu pregunta va en ese sentido, la respuesta es negativa. Los miembros de la Corporación y todo el personal al servicio del Ayuntamiento (ya sea laboral o funcinario) son totalmente incompatibles para contratar con la Administración para la cual sirven o a la cual pertenecen. Ahora bien, tu puedes hacer proyectos fuera del horario de trabajo para tu Ayuntamiento, como trabajos extras,  y cobrarlos como funcionario, en base a horas extras, productividad, u otros conceptos similares, pero siempre dentro de la nómina. Esto lo hacen muchos técnicos y es cuestión de pactarlo con tu ayuntamiento.

[092] PARALIZACIÓN EN LA CONCESIÓN DE LICENCIA

Estoy tramitando una licencia de obras para construcción de vpo, sujeta a Pliego con plazos etc, en la que he requerido varias veces por incumplimiento de aspectos técnicos que no han llegado a presentarse correctamente todavía. Ahora solicitan la paralización de la concesión de la licencia para estudiar una modificación del Plan Parcial del Sector, que ni siquiera se ha presentado.
Hasta donde yo sé sobre procedimiento administrativo el expediente o bien se resuelve o bien desisten, pero lo de paralizarlo no sé por dónde cogerlo. En la Ley de Urbanismo de Aragón, art. 70, habla de suspensión del otorgamiento de licencias por el Pleno con el fin de estudiar una reforma de planes urbanísticos.. ¿sería adecuado enfocar el tema por ahí?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Por supuesto tal como tu dices, no se puede paralizar un expediente sin motivo claro y estando de acuerdo el administrado y la Administración.
2. Si el administrado no da cumplimiento al requerimiento de subsanación de defectos, procede declarar el desistimiento del que ha pedido la licencia, de acuerdo con la Ley 30/1992,de 26 de noviembre, del régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento administrativo común.
3. Por supuesto, el Pleno del Ayuntamiento puede acordar la suspensión de licencias con el fin de estudiar una modificación del planeamiento. Pero recuerda que el tiempo de suspensión está muy limitado, y si en este tiempo no se aprueba el nuevo planeamiento y se publica, la suspensión queda eliminada.
4. Por otra parte la suspensión puede no afectar a las licencias ya solicitadas.

[091] ANTIGÜEDAD EN EL SERVICIO

Soy arquitecto municipal funcionario desde el año 1988. Anteriormente estuve trabajando para el mismo ayuntamiento, con sucesivos contratos de prestación de servicios que se renovaban anualmente, durante diez años, es decir desde enero de 1978, hasta que saqué la plaza en 1988. Al recibir el certificado de Vida Laboral de la Seguridad Social, observo que los diez primeros años citados (desde el 78 hasta el 88) no figuran en ella, con la consiguiente disminución de la Base de cotización a efectos de jubilación, pues el Ayuntamiento al parecer no me dio de alta en la Seguridad Social. Sin embargo tengo reconocida la antigüedad,con certificación de servicios previos, desde el año 1978. Quisiera saber los pasos a seguir para conseguir que esos años computaran en mi Vida Laboral.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Tu problema no tiene solución, pues lo que pasó hace más de 24 años (entre 24 y 34 años) ha prescrito sobradamente. Pienso que es un tema que prescribe a los 4 años. Así que ya puedes imaginar si le sobran años de prescripción. Lo lamento.

[089] PROPIETARIOS NO ADHERIDOS A JUNTA DE COMPENSACIÓN (CATALUÑA)

En el Ayuntamiento estamos tramitando el proyecto de reparcelación por compensación básica de un sector urbanizable (relacionado con pregunta [085]). Tal y como se comentaba allí, la necesidad de cumplir un calendario de obras hace que se busquen todas las posibles soluciones para agilizar al máximo los trámites. En este sentido nos surgen dos cuestiones (sobre todo en referencia a los propietarios no adheridos a la Junta de Compensación):

1. ¿De la aplicación del articulo 137.1.b se entiende que hasta que no hayan sido expropiadas las propiedades no adheridas a la Junta de compensación, no se podría aprobar definitivamente el proyecto de reparcelación?, dado que especifica que “hecha la anotación preventiva referida en el apartado a) (acta de ocupación a favor de la persona beneficiaria), el proyecto de reparcelación se tramita y concluye de manera ordinaria. 

2. Por otro lado, parece que el artículo 136.4 del reglamento abra la puerta a permitir reparcelar las propiedades de propietarios no adheridos a la Junta de Compensación, sin necesidad de expropiar, sino mediante la obligación de pago de los costes de urbanización mediante adjudicación de fincas resultantes, hasta cubrir la cuantía de costes. ¿Quiere decir que a una persona que no quiere formar parte de la Junta de Compensación ni está de acuerdo con el sector, se le pueden reparcelar las fincas sin necesidad de expropiación, pero indicando en el proyecto de reparcelación las fincas que servirán para sufragar los costes de urbanización que le serían obligatorios, y las fincas que quedarían libres de carga a su nombre? En este caso ¿simplemente haría falta hacer constar éste aspecto en el proyecto de reparcelación?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Mi respuesta es bastante sencilla, porque puedo responder afirmativamente a las dos preguntas.
1. De acuerdo con el artículo 137.1.b) del Reglamento de la Ley de Urbanismo de Cataluña, hace falta expropiar las fincas de los propietarios no adheridos a la Junta de Compensación para poder aprobar definitivamente el Proyecto de reparcelación. Una vez anotada el Acta de Ocupación a favor del beneficiario, que normalmente será la propia Junta, el expediente de la reparcelación sigue su curso.
2. Sin embargo y a pesar de lo dicho anteriormente, el artículo 136 del referido Referido Reglamento permite que se pueda proceder a la reparcelación sin necesidad de expropiar, pero ello debe figurar en la Bases o en el Proyecto de reparcelación. En estos casos las fincas resultantes se adjudican en la cantidad que sea más que suficiente para garantizar el coste de las obras y demás gastos. La diferencia que sobra se entrega al propietario junto con las fincas no adjudicadas. O sea que respondo afirmativamente a todas las preguntas que formulas en la segunda parte.

[088] COMPETENCIAS PARA REDACTAR INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO

Soy arquitecta funcionaria de una administración autonómica y me encuentro trabajando en urbanismo, informando instrumentos de Planeamiento, junto con otros compañeros arquitectos y arquitectos técnicos.

Se nos ha dado recientemente la situación de encontrarnos con una modificación puntual de un Plan de Ordenación Municipal firmado por un “abogado urbanista”.

Por ello, quisiera plantear una consulta sobre la titulación habilitante para redactar instrumentos de planeamiento de todo tipo.

En general estos instrumentos vienen firmados por un arquitecto o ingeniero de caminos, aunque se entiende que en su redacción participan otros profesionales, como pueden ser geólogos, licenciados en derecho, etc. Sin embargo, entendemos que es el técnico firmante el que asume la responsabilidad final de su redacción, por lo que se hace difícil considerar como válida la firma de un licenciado en derecho.

Del mismo modo, me gustaría ampliar la pregunta agradeciendo que nos indicarais vuestra opinión acerca de los técnicos con capacidad para informar esos instrumentos de planeamiento. Nuestra legislación exige la emisión de informes técnico-jurídicos, sin embargo, en nuestro departamento y puesto que no contamos con ningún licenciado en derecho, esos informes los asumimos, fundamentalmente, los arquitectos o en ocasiones los arquitectos técnicos.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No es fácil contestar tu pregunta, porque carecemos de normativa legal o reglamentaria sobre la materia. Por otra parte no podemos aplicar por analogía la legislación sobre redacción de proyectos y dirección de obras. Piensa que en la redacción de proyectos de obras, las Administraciones Públicas se limitan a conceder licencias que equivalen a un control de legalidad urbanística. Pero la responsabilidad de lo que se construye pertenece en exclusiva a los técnicos redactores del proyecto y directores de las obras. Y por ello la ley exige la titulación oportuna por cuestiones de seguridad pública. En el planeamiento la responsabilidad última no recae en los redactores de los planes, sino en la Administración municipal que hace la aprobación inicial y provisional. Y por último, en la Administración autonómica que da la aprobación definitiva, al menos en los planeamientos generales.

2. Dicho esto podemos intentar responder a tu pregunta. Es la primera vez que me plantean la pregunta de que un abogado (colega mío) en exclusiva haya redactado una modificación puntual del planeamiento general municipal. Si la modificación fuera exclusivamente normativa, yo diría que tiene capacidad y competencia para hacerlo. Pero si la modificación supone la aportación de planos, yo creo que el Ayuntamiento debería haberle exigido la firma de los planos por un técnico competente en la materia (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, ingeniero técnico, topógrafo). Ahora bien, si el Ayuntamiento ha dado por buena la documentación, y ha hecho las dos aprobaciones, (inicial y provisional) opino que la Comunidad no puede rechazar la documentación en el momento de hacer la aprobación definitiva.

3. Sobre la última pregunta, si vuestra legislación exige que los informes sean técnico y jurídico, resulta claro que debería haber un informe de cada tipo, emitido por los funcionarios correspondientes. Si no existe informe jurídico, me parece muy mal.Sin embargo, ello no suele afectar a la validez de la aprobación del instrumento de planeamiento de que se trate. En estos casos es normal que el arquitecto se convierta también en "asesor jurídico urbanista". Me parece muy raro que la Delegación provincial del Departamento de Urbanismo de una Comunidad Autónoma, no tenga un técnico en derecho para informar las aprobaciones del planeamiento municipal, cuando ésta es una de las competencias más importantes de las Comunidades Autónomas.

[086] SERVICIOS EN EDIFICIO FUERA DE ORDENACIÓN

Tengo una solicitud de licencia de obras menores para acometida eléctrica en un edificio fuera de ordenación. Es una vieja vivienda que por lo que intuyo va a ser habitada y no contaba con los servicios.

El artículo 75 de la Ley de Urbanismo de Aragón aclara las obras posibles en el propio edificio, pero no habla de que no tenga derecho a electricidad, agua, etc.. ¿Debe entonces concederse la licencia para la acometida pese a que el edificio esté fuera de ordenación? Además, es posible que la vivienda incluso se construyera ilegalmente sin licencia, ¿en ese caso deberían denegarse las obras para la acometida?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo creo que la respuesta ha de ser afirmativa: se debe conceder la licencia para la acometida eléctrica en un edificio fuera de ordenación. Parece estar claro según la redacción del artículo 75, párrafos 2 y 3 de la Ley de Urbanismo de Aragón, que dice textualmente: "2. Salvo que en el propio planeamiento se dispusiera otro régimen, no podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato y la conservación del inmueble. 3. Sin embargo, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviere prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince años, a contar desde la fecha en que se pretendiere realizarlas."

[085] SOBRE LA NECESIDAD DE QUE UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN ESTÉ INSCRITO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD PARA INICIAR LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN

Comunidad autónoma: Cataluña.

En el Ayuntamiento estamos tramitando el proyecto de reparcelación de un sector de crecimiento industrial (sistema de reparcelación por compensación básica – aún no se ha aprobado inicialmente el proyecto de reparcelación, pero se supone que entrará en las próximas semanas para realizar la aprobación inicial). La voluntad de la Junta de Compensación es la de iniciar las obras de urbanización cuanto antes. En este sentido, surge la duda de cuando se pueden iniciar las obras de urbanización. 

Si bien queda claro que hasta la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación no podrían iniciar ningún trabajo (artículo 172.3 del reglamento de la ley de urbanismo de Cataluña – 305/2006), no queda tan claro si para iniciar las obras es necesario que las nuevas fincas resultantes del proyecto de reparcelación estén inscritas en el registro de la propiedad, con todo lo que conlleva (expropiación de los no adheridos a la Junta, pago de las indemnizaciones…). 

Por lo tanto, ¿se pueden iniciar las obras de urbanización de un sector con el proyecto de reparcelación aprobado, pero no inscrito en el registro de la propiedad?.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Mi respuesta a tu pregunta es afirmativa. El artículo 172.3 del Reglamento de la Ley de urbanismo de Cataluña establece (tal como tu muy bien dices) que una vez aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación, la Junta de Compensación está facultada para ocupar las fincas y poner a disposición de las empresas urbanizadoras los terrenos necesarios para ejecutar las obras de urbanización. No exige para iniciar las obras ningún otro trámite.

[083] LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

En el año 2005 adquirí una vivienda unifamiliar en una población de Madrid resulta que al año (fallo mío por fiarme ya que se me dijo que estaba en trámite) el constructor nos informa que le deniegan la licencia de primera ocupación porque hay un paso de servidumbre en un lateral de la casa y según el ayuntamiento el constructor se comprometió a dejar 3 metros de anchura y resulta que hay 2,70 metros (en la parcelación de catastro no llega a 1,5 metros) pero es que la vivienda siguiente a la mía con la misma servidumbre, que es más antigua, tampoco tiene esos 3 metros. Han pasado 7 años, durante los cuales desde el ayuntamiento no nos han dicho nada (no se dentro del expediente que fue lo que alegó el abogado del constructor), el final de obra estaba firmado desde 2004, he pagado los IBI correspondientes desde 2005, ante notario no hubo problemas para escriturar, la luz y el agua tienen el nombre del contrato de la empresa pero los pago yo pues pasan por mi cuenta. Mi pregunta es si pasados estos 4 años me deben de dar la licencia, según el constructor ha prescrito bien tengo que subsanar lo del paso de servidumbre previamente.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El hecho de que hayan pasado más de 4 años desde que se cometió la presunta infracción urbanística, supone que la supuesta falta ha prescrito, y por lo tanto no te pueden sancionar por ello, ni pueden derribar la construcción supuestamente ilegal. 

2. Sin embargo, la prescripción de una infracción urbanística no supone que la construcción pase a ser legal, ni que tengas derecho a que te concedan la licencia de 1ª ocupación. Habla con el Ayuntamiento, y quizás te hagan un certificado de que la construcción está finalizada hace más de 4 años, sin que exista ningún expediente sancionador ni de restauración de la legalidad urbanística, y quizás con este certificado puedas conseguir que las compañías pongan los contratos a tu nombre.

[081] INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN ECONÓMICA

En una licitación para un contrato de servicios para la redacción de un proyecto de reparcelación económica se incluía a parte de los honorarios propios, los costes registrales.

En la valoración de la propuesta se incluyo el coste de la inscripción de las cuotas urbanísticas en base a su importe. No obstante desde el Registro de la Propiedad se ha informado que hay que efectuar una nueva inscripción registral de cada una de las fincas, aunque en ningún caso hay modificación de éstas, excepto en la carga económica.

El coste de esta nueva inscripción, calculado a partir de los valores de las fincas, hace que con los honorarios del Registrador sea inviable la licitación a partir de la propuesta económica.

Así la duda es, si es necesario la inscripción de una nueva finca registral, o es suficiente la inscripción o anotación en la finca registral existente de la nueva carga.  Hay alguna normativa o legislación que regule esto?

Pere-Joan Torrente Ribert. Abogado
1. Según la legislación hipotecaria, la cual no conozco en profundidad, las fincas que resulten de un proyecto de reparcelación, se deben inscribir en el Registro de la Propiedad. Esto és evidente.

2. Reconozco que cuando se trata de una reparcelación económica parece que sería suficiente la inscripción de las cuotas urbanísticas en cada una de las fincas que no sufre modificación registral, ya que la parcelación es tan solo económica. Digo parece porque la legislación registral no hace esta salvedad, que yo sepa.

3. En cualquier caso oponerse a la calificación de un Regisgtrador de la Propiedad, aparte de ser una cosa que difícilmente suele prosperar, hay que hacerlo desde una posición intelectual y experta similar a la de ellos. Y yo no estoy en este nivel, en derecho hipotecario. Consulta a un Notario que suelen ser los que "discuten" y se enfrentan a los Registradores de la Propiedad.

4. Si al final el Registrador tiene la razón, deberéis modificar el precio del contrato y pagarle al adjudicatario el mayor coste de los trabajos encargados, por un claro error legal en los pliegos.

[080] INCOMPATIBILIDAD DE TÉCNICO MUNICIPAL PARA DESARROLLAR ACTIVIDADES PRIVADAS

Soy funcionario de carrera y trabajo como técnico municipal en un ayuntamiento pequeño. Cuando aprobé las oposiciones y tomé posesión del puesto, el Colegio de Arquitectos me comunicó inmediatamente a través de un escrito, la incompatibilidad para poder realizar cualquier tipo de labor profesional en el término municipal del municipio donde ejerzo, salvo aquella relacionada directamente, claro está, con el propio Ayuntamiento.

Me gustaría saber si existe incompatibilidad para desarrollar labor profesional fuera del ámbito del municipio para el sector privado o para empresas públicas, en ambos casos, no relacionados directamente con el Ayuntamiento.

Por otro lado, como técnico municipal he de supervisar trabajos de compañeros, técnicos municipales de otros municipios, que por su parte, vienen visados por el Colegio Profesional correspondiente y que acredita el cumplimiento de la legislación vigente.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Tenía razón el Colegio de Arquitectos al comunicarte que no podías realizar ninguna actividad profesional privada en el término municipal del municipio en el cual trabajas como arquitecto municipal. La colisión de intereses es más que evidente. De esta regla general quizás podríamos excluir los trabajos ocasionales para ti personalmente o para tu familia más directa, en cuyo caso deberías abstenerte de informar, y el Ayuntamiento debería buscar un arquitecto que informara tus proyectos.

2. Sobre el segundo tema que planteas, no existe incompatibilidad desde el punto de vista del Colegio de arquitectos para que tú hagas trabajos profesionales en el ámbito privado, para clientes cuyos bienes estén situados en otros municipios, y tampoco tengan relación con tu municipio. Como ahí no existe colisión de intereses, el Colegio de Arquitectos ya no puede ponerte ninguna objeción.

3. Ahora bien, he dicho que no existe incompatibilidad para el Colegio de Arquitectos. Pero debes tener en cuenta que todo funcionario que quiera ejercer una actividad privada debe obtener la declaración de compatibilidad por parte de la Administración para la cual trabaja. Es decir, que el Pleno de tu Ayuntamiento debe concederte la compatibilidad. Y al respecto existe una normativa muy dura en la Ley de incompatibilidades de las autoridades y del personal al servicio de las Administraciones Públicas, que muchas Administraciones no cumplen o no exigen su cumplimiento. Viene a decir que aquel funcionario cuyo complemento específico supere el 30 % de las retribuciones básicas, no puede obtener ningún tipo de compatibilidad, aunque el trabajo para el cual se solicita no suponga ninguna colisión de intereses con el trabajo público.

4. Por último, te hago un comentario a tu última consideración. El hecho de que un proyecto obtenga el visado de su colegio profesional, no indica en absoluto que dicho técnico colegiado cumpla con la legislación vigente, ni en cuanto a las atribuciones profesionales, ni en cuanto a la compatibilidad si se trata de un funcionario público.

En contestación al comentario.
1. El límite del 30 % del complemento específico sobre las retribuciones básicas, se refiere a poder obtener la compatibilidad para trabajar en el sector privado, ya que no se puede dar ninguna compatibilidad para trabajar en el sector público, pues está terminante prohibido percibir dos retribuciones en el sector público, por ocupar dos lugares de trabajo. 

2. Por último este porcentaje no se puede rebasar com la autorización del Pleno del Ayuntamento, ya que es una prohibición legal.
En contestación al comentario 2.

1. A los arquitectos que tienen un contrato de prestación de servicio con un municipio no se les puede aplicar la legislación de incompatibilidades del personal al servicio de las Administraciones Públicas, porque no lo son. 

2. Por lo tanto para ejercer la profesión en cualquier municipio a excepción de aquel con el que tienen el contrato, no necesitan ninguna autorización del referido municipio, ni ninguna declaración de compatibilidad. 3. Estos arquitectos no pueden trabajar en el municipio en el que prestan el contrato de servicios a su Ayuntamiento, por que existiría una colisión de intereses entre su contrato administrativo con el Ayuntamiento y su trabajo profesional. Por lo tanto, deberían optar por un trabajo u otro. Pero esta colisión de intereses no existe cuando se trata de trabajar fuera del término municipal del Ayuntamiento con el cual tienen el contrato de servicios. Por lo tanto, para trabajar de forma privada en los otros municipios, no precisan de ninguna autorización ni declaración de compatibilidad del Ayuntamiento que les ha contratado.

[079] COMPETENCIAS PARA LA REDACCIÓN DE UN PROYECTO DE USO INDUSTRIAL CON VIVIENDA

¿Según los Artículos 2 y 10 de la LOE podría realizar un técnico con titulación habilitante diferente a la de arquitecto el proyecto de una Vivienda incluida en un edificio que tiene como uso principal el de Nave Industrial? ¿dependería de la envergadura de la Nave en comparación con la de la Vivienda?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La respuesta a la primera pregunta, según mi opinión y tal como ya pareces intuir, depende de la segunda. 
2. Ya se que es difícil establecer unos términos de comparación entre industria y vivienda, para determinar si el que tiene título competente para proyectar la industria, también lo tenga para hacer la vivienda. Esto ya es una apreciación casuística que dependerá mucho del juicio de un magistrado. Yo diría que el presupuesto de la industria debería ser al menos el 80 % del total, (es una apreciación totalmente mía) para poder decir que la vivienda es un elemento complementario.
3. Dudo mucho que hablando de una nave industrial con vivienda, se pueda dar este porcentaje. Yo estoy pensando más bien en un industria de cierta importancia, o en un centro comercial grande, que tenga una o dos viviendas anejas para alojamiento de personal de vigilancia, seguridad o conserjería. Estos casos son reales, y pienso que los ingenieros competentes para redactar estos proyectos y dirigir las obras, también son competentes para la vivienda aneja a la industria o al centro comercial.